Avant de commencer, je voulais juste faire un distinguo entre rendement et rentabilité. Bon ça ne va pas changer la face du monde, ni la rentabilité de votre investissement de connaitre la distinction 🙂 ! Mais c’est toujours bon à préciser car il y a souvent confusion entre les 2 notions.
Pour faire simple, le rendement correspond uniquement aux revenus générés par un support d’investissement ( actions, immobilier….). La rentabilité correspond aux revenus générés par le support d’investissement + la variation en valeur de ce support d’investissement ( hausse/baisse du cours de l’action, hausse/baisse des prix de l’immobilier).
Exemple Rendement:
Vous achetez un immeuble 100 000 €. Il vous rapporte 10 000 €/an de loyers
(( 10 000€ loyers / 100 000€ )*100 = Rendement 10%
Exemple Rentabilité :
Vous achetez un immeuble 100 000 €. Il vous rapporte 10 000€/an de loyers + Plus-value si revente 10 000 €
(( 10 000€ loyers + 10 000€ plus value )/100 000 )*100 = Rentabilité +20 %
ou 10 000€/an de loyers + Moins-value si revente 20 000€
(( 10 000€ loyers – 20 000€ moins value )/100 000 )*100 = Rentabilité -10%
⇒ On peut donc avoir un rendement locatif positif avec une rentabilité négative…
Bon, je crois que je viens de perdre la moitié d’entre vous !… La petite parenthèse intello finie, on passe aux choses sérieuses !
C’est quoi, concrètement, le rendement locatif ?
Le rendement est un indicateur et un outil d’aide à la décision. Il permet de savoir si votre investissement est intéressant ou pas.
En phase de recherche de votre immeuble, il vous aidera :
- A filtrer rapidement les annonces
- A comparer plusieurs immeubles retenus
Après votre achat, il vous aidera :
- A vérifier, contrôler les hypothèses que vous aviez émises
- Faire des arbitrages ( dois-je revendre, garder, changer de stratégie ?… )
Je recommande très fortement d’utiliser ce simulateur pour vous aider dans vos choix avant et post achat.
Les différents rendements locatifs
Il existe plusieurs niveaux de rendement :
- Le rendement locatif BRUT
- Le rendement locatif NET
- Le rendement locatif NET NET ( oui 2 fois NET ) ou après impôts
Comment calculer les différents rendements ?
Le rendement locatif brut
C’est le rendement facile et rapide à calculer, mais le moins précis. Donc à utiliser avec prudence ! Il sera utile dans votre recherche pour la présélection d’immeubles.
* ce que contient le Coût global du projet :
- Prix d’achat
- Frais de notaire
- Frais d’agence immobilière
- Frais bancaires ( dossier, courtier )
- Frais de garantie ( caution, hypothèque )
- Travaux si l’immeuble est à rénover
Exemple :
Ce rendement est également utilisé en zappant les différents frais par les agents immobiliers pour vous refourguer leur stock de biens immobiliers ( bon, ok pas tous les agents ! 
), donc à prendre avec des pincettes. En effet, ce rendement est assez éloigné de réalité, car il ne prend pas en compte toutes les charges d’exploitation de votre immeuble. Là, c’est le rôle de l’indicateur suivant : le rendement locatif NET.
Le rendement locatif net
C’est le rendement affiné que vous devez utiliser une fois votre sélection de biens effectuée. Il vous permettra soit de valider la sélection, soit d’écarter des biens qui présentaient pourtant un rendement brut élevé.
*ce que contiennent les Charges d’exploitation :
- Charges non récupérables
- Frais de gestion locative ( si vous déléguez la gestion du bien )
- Charges de copropriété ( sauf si vous achetez un immeuble, pas de copro… )
- Taxe foncière ( en général, elle représente 1 mois de loyer. Cela dépend des départements et villes…)
- Assurance PNO ( Propriétaire Non Occupant : c’est l’assurance des murs )
- Assurance loyer impayé
- Frais des parties communes ( maintenance / réparation, ménage… )
Exemple :
Le rendement locatif net net ( ou après impôts)
Ce rendement se calcule en prenant en compte votre imposition, ce qui le rend assez difficile à la calculer pour les non-initiés. Il dépend donc de la situation fiscale de chacun.
Il est tout de même très IMPORTANT de le calculer. En effet, un investissement qui s’avérait être rentable peut devenir NÉGATIF suite à l’application de la fiscalité. En gros, vous cramez le cash-flow dégagé durant l’année, voire vous perdez de l’argent !
Quel rendement faut-il viser ?
C’est LA question que tout investisseur se pose.
A partir de quel rendement net je fonce ?
Personnellement, je vise 10% net avant impôts + optimisation de la fiscalité pour ne pas payer d’impôts ( Si si, c’est possible, nous le verrons plus tard ! ) L’avantage des immeubles de rapport, c’est de pouvoir atteindre facilement de forts rendements locatifs, même en location nue.
C’est à vous de définir le rendement visé en fonction de vos objectifs. Si vous voulez vivre de l’immobilier, remplacer votre salaire actuel et quitter votre job, 9-10% nets ( sur plusieurs achats d’immeubles ) me semblent l’objectif minimum.
Le fait de connaitre le rendement visé me facilite énormément la sélection de biens.
Comme je veux acheter un immeuble qui génère 10% de rendement minimum, j’applique la règle suivante ( pour simplifier, le calcul tient compte de 20% de charges d’exploitation annuelles ) :
Exemple :
Le bien que je veux acheter se loue 800€/mois.
Je dois le payer 80 000€ maximum tous frais et travaux compris, pour dégager 10% de rendement.
Donc LOYER*100=Enveloppe globale pour financer le projet
Un autre rendement très peu utilisé !
Un an avant de conclure mon 1er achat d’immeuble, je m’étais positionné sur un immeuble mixte de 6 unités locatives ( la banque ne m’a malheureusement pas suivi ).
Il y avait 5 logements et un commerce. Les locataires étaient en place depuis 5 ans minimum pour les plus récents, et depuis 15 ans pour les plus anciens ( déjà, bon point : peu de turn-over ! ). Les loyers pratiqués étaient sous évalués ( ils n’avaient pas bougé depuis l’entrée des locataires ). Donc au prochain changement, je pouvais facilement les augmenter et gagner en rendement…
Ensuite, il n’y avait que 5 locataires…pour 6 logements occupés ! En effet, la locataire qui louait le local commercial « disposait » d’un studio indépendant sans payer de loyer supplémentaire ! Donc, en cas de départ de cette locataire, j’aurai pu louer en plus le studio.
Ce que je veux faire passer comme message, c’est qu’il existe un RENDEMENT POTENTIEL SUPÉRIEUR sur certains biens en vente sur le marché. Il faut parfois savoir lire entre les lignes, bien observer lors des visites, poser les bonnes questions…
Qu’est-ce qui peut augmenter le rendement dans le futur ? Quels sont les atouts inexploités de ce bien ? Quel est LE RENDEMENT POTENTIEL par rapport au rendement PRÉSENT ?
Essayez de connaitre et de lister quelques pistes:
- Les atouts inexploités ( terrain, dépendance, garage…)
- Loyers sous évalués par rapport au marché, ou si locataires en place depuis très longtemps
- Changement de destination possible pour gagner en rendement
- Travaux d’amélioration et d’embellissement possibles
- Une évolution prochaine de l’environnement immédiat du bien ( création d’infrastructures, transports en commun…)
Le rendement ne fait pas tout !
Ne vous focalisez pas uniquement sur le rendement locatif. Même si c’est un des critères les plus importants à étudier pour réussir à acheter le bon immeuble, ce n’est QU’UN critère parmi beaucoup d’autres.
Dites-moi quel rendement vous visez ? Si vous avez déjà investi, quel rendement atteignez-vous ? Vous pouvez réagir en commentant ci-dessous.
Vous pouvez également utiliser le simulateur de RENTABILITÉ & de Cash-flow en cliquant juste en dessous.
FlexiRENTA simulateur rentabilité investissement
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Merci pour ces petits calculs. J’avais justement du mal à déterminer les rendements d’un investissement locatif.
Avec plaisir Matthieu. J’espère que tu comprends mieux maintenant…
Enfin un article qui permet de tout comprendre sur le rendement très facilement, MERCI !
Dans l’article, tu parles d’un SIMULATEUR, mais je ne le trouve pas, pourrais tu m’indiquer où il se trouve ?
Merci d’avance
Avec plaisir Sébastien.
Il suffit de cliquer sur les liens Rendement locatif et les photos de Rendement locatif pour avoir accès au simulateur.
Ah ok je ne voyais pas les images car j’avais mon adbock activé. Je l’ai désactivé et je les vois désormais 🙂
Merci et bonne soirée
merci pour ton article ,as tu fait un article comment baisser les frais d’achat d’un bien ? Comme par exemple mettre le mandat de recherche à son nom ! connais tu cette pratique ? MERCI
Salut Stym. Non je n’ai pas fait d’articles sur ce sujet, mais bonne idée !
Oui, le fait de séparer les frais d’agence du prix de vente permet de réduire les frais de notaire. C’est une bonne astuce.
Bonjour trés bon article très utile
Moi je regarde un minimum de 10% brut mais si je trouve 10% net c’est mieux evidemement !!
Pour ma part j’ai acheté un immeuble en 2012 en ardeche avec 6 appartements tous loués sauf un que j’ai occupé par la suite j’ai rénové 3 appartemements pour 30000€ de travaux (pas de gros œuvre mis a part quelques fenêtres)
Si je loue le sixième appartement que j’occupe j’aurai un cash-flow positif de plus de 18000€ par an avant IR bien sur,mais vu la marge pas de problème
Ce qui me fait un rendement locatif net et non net-net de presque 11.5%
Je suis actuellement à la recherche d’un autre immeuble à acheté avec ma compagne cette fois ci pour autofinancé notre future RP
Salut Loïc. Bravo, excellente opération pour ton 1er immeuble…! J’ai d’ailleurs écrit un article sur ce sujet : https://www.jachete-un-immeuble.com/une-facon-originale-dinvestir-dans-un-immeuble-de-rapport-quand-on-touche-le-smic-ou-plus/ .
Super article , merci Bruno!
Si je comprends bien, les 10% NET sont un minimum, dans l’objectif de créer un revenu ? Car on pourrait se contenter “d’autofinancer” le bien (coût d’achat + charges d’exploitation) non ?
Dans l’optique de créer un revenu (salaire en quelque sorte), visez-vous un cash-flow minimum (j’utilise aussi le super outil rendementlocatif) ?
merci!
Merci Julien. Alors 10% oui. C’est vraiment pour schématiser. Tu peux bien avoir 8% net, mais sur un Immeuble à 1 million, cela laisserait aussi la possibilité de générer des revenus immédiats….
L’idée de se contenter l’autofinancement va être propre à chaque investisseur : imaginons un déjà multipropro bailleur qui veut acheter un bien patrimonial pour diversifier, c’est une excellente option. Ou un primo investisseur qui ne souhaite acquérir que des biens “tranquilles” et totalement passifs en gestion, c’est une autre option également.
Perso, je vise 2500 à 3000€/mois.
Bonjour,
Brvo pour tous vos conseils !
Est-ce que vous prenez les loyers CC ou HC dans votre calcul simplifié de rentabilité ?
Merci
Thomas,
le calcul du rendement s’effectue en prenant compte les loyers hors charges ( HC ).
Bonne journée