Un des 1ers réflexes que j’ai eu au début de mon parcours d’investisseur ( et que tu as certainement ! ), c’est de me dire :
1) Achète des biens locatifs RENTABLES
2) Optimise au maximum les coûts pour dégager le max de Cash-flow
3) Profite du Cash-flow pour virer ton patron…..
C’est le cheminement classique des petits ratons que nous sommes qui veulent quitter leur cage, la roue infernale du salariat ! Ou simplement pour avoir la possibilité de souffler et de faire des breaks quand on le souhaite. L’indépendance financière quoi !
Seulement, il y a un HIC…..
Dans cette vidéo, je te parle du truc auquel je n’avais pas pensé au départ. La chose dont tu dois avoir connaissance pour ajuster tes objectifs d’investissements.
N’oublie pas. La destination va conditionner le parcours que tu vas devoir suivre et les stratégies que tu vas utiliser.
PS : les montants que j’utilisent ne sont que des exemples fictifs. Certains pourront subvenir à leurs besoins en utilisant ces chiffres. D’autres non. Considère plutôt le concept que je te transmets plutôt que les exemples chiffrés !
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Quel budget en % de la valeur du bien ou des revenus doit-on consacrer d’après toi dans un fond réservé à l’entretien et aux travaux d’un immeuble?
Salut Mike. Excellente question dont la réponse fera l’objet d’un article entier parce qu’il y a beaucoup à dire sur les travaux et le prévisionnel travaux lors de l’achat et post-achat.
Je ne peux pas donner de réponse courte ici en commentaire puisqu’il y a tout un tas de variables qui vont influer sur la réponse que je pourrais te donner :
– le bien a t’il été rénové récemment par l’ancien propriétaire, ou viens-tu de le rénover lors de l’achat ? —) prévoir léger provisionnement pour travaux et entretien
– est-ce que tu as rénové partiellement le bien ? Par exemple, pour mon 2ème immeuble, je n’ai rénové qu’1 seule des 3 maisons. Les 2 autres restent à rafraîchir lors des futurs changements de locataire. Donc je prévois 1 provisionnement + élevé que précédemment…
– quel est le type de bien que tu as acheté ? Tu ne prévoiras pas le même % budget pour 1 studio que pour 1 immeuble puisqu’il y a + d’éléments potentiels à rénover sur 1 immeuble que sur 1 studio par exemple.
– Quel cash-flow dégages-tu après impôts ? En gros, c’est également le cash-flow généré qui va déterminer quel % tu es en mesure de prévoir pour constituer un fond réservé à l’entretien. Certains investisseurs vont pouvoir prévoir 20% des loyers en réserve alors que d’autres ne pourront pas prévoir 1 centime ( ou du moins, ils seront obligés de puiser dans leurs deniers perso pour financer cette provision pour travaux…)
Sinon pour te donner un pourcentage qui me semble cohérent ( cela n’engage que moi ), je dirait entre 15 et 20% du montant des loyers à réserver pour les travaux.
Comme dit précédemment, je vais consacrer 1 article détaillé à ce sujet.