Cet article est encore un hymne de passage à l’ACTION. C’est bien beau d’avoir les meilleures intentions, la meilleure volonté, etc… Mais si vous ne faites rien, il ne se passera rien. Votre 1er investissement est tout près. Vous n’êtes qu’à 4 étapes de réussir. Je les ai listées ici pour vous…
Depuis que j’ai lancé le blog J’achète un immeuble.com, une des questions les plus communément posées par les lecteurs qui n’ont jamais investi est : « Comment est-ce que je me lance dans ma 1ère acquisition ? ».
Tout d’abord, je parle par expérience quand je dis que ce 1er pas est L’ÉTAPE la plus difficile à passer pour un investisseur immobilier débutant qui veut se lancer. La plupart des gens ont du mal à franchir cette première étape, pourtant cruciale pour leur future indépendance financière ( voir ici pourquoi ). Et je dois admettre que c’est l’étape la plus difficile d’une carrière d’investisseur.
Je compare cela au 1er pas qu’un enfant peut faire quand il découvre qu’il peut marcher. J’en ai vécu l’expérience ( vous aussi certainement ) avec mes propres enfants. J’ai observé mon fils et ma fille réaliser cette première étape et j’ai vu comment cela a été difficile pour eux. Ils ont l’envie. Ils se préparent pour cela. Et quand finalement ils font leur 1er pas, ce n’est pas ce qu’il y a de plus réussi, loin de là. Ils ne vont pas trop loin, et chutent rapidement.
C’est exactement la même situation pour un nouvel investisseur qui vient de se lancer, ou qui pense se lancer prochainement. Lorsqu’il réalise son 1er achat, il peut lui aussi trébucher, tomber. Et en prime, il se peut que l’affaire ne se révèle pas forcément rentable….
Mais il suffit d’être patient. Tout comme un enfant, une fois que vous passez cette première étape, chaque étape future devient plus facile. Chaque propriété que vous achetez au-delà de la première, le niveau de difficulté va vers le bas et le cash-flow monte ( normalement, sinon posez-vous des questions…). Tout comme cet enfant qui désormais court à travers la pièce, vous serez plein d’exubérance et de confiance. Je vous garantis qu’un jour vous allez rire sur la façon dont vous avez mené votre premier investissement ( qui vous terrifiait ), eu peur des erreurs que vous avez fait et la frustration et l’inquiétude que vous avez enduré.
La clé, cependant, est de faire le premier pas et acheter ce 1er immeuble.
La source d’hésitation de la plupart des nouveaux investisseurs est d’acheter cette première propriété. Ils font les calculs préliminaires, ils parlent à un ami, à un parent ou quelqu’un d’autre qui est déjà passé à l’action. Ce 1er investissement vous apporte déjà son lot de cheveux blancs avant même d’avoir sauté le pas. Je suis passé par là !!!
Mon premier immeuble de rapport est sûrement le plus grand pas que j’ai fait, et la récompense qu’il a généré en termes de confiance, d’optimisme et d’apprentissage est inestimable ( par rapport de flux de trésorerie mensuel généré = 260€/mois de cash-flow ). Ce qui vous rend plus riche n’est donc pas le cash-flow, mais la préparation, le chemin qui vous mène à réaliser ce 1er investissement. C’est là que vous construisez votre future richesse et votre satisfaction.
Vous devez fixer un objectif et une destination tout comme cet enfant qui passe cette première étape. L’enfant a un plan : «Je vais traverser cette pièce. Et je ne sais pas si je vais réussir aujourd’hui ou demain. Mais c’est mon objectif et je vais apprendre à aller là-bas, pas en rampant, mais en marchant ». Vous devez faire la même chose pour votre investissement immobilier et votre indépendance financière. Vous devez déterminer votre but, votre objectif, votre plan et votre destination.
Ce sont les quatre étapes simples que je recommande :
N ° 1 – Combien est-ce que je veux gagner en revenus passifs ?
C’est simple. Déterminez combien vous voulez finalement gagner en revenus passifs grâce à votre investissement immobilier.
Disons que vous avez un emploi à temps plein. Peut-être que votre but ultime ou votre rêve est d’être un investisseur à temps plein. Vous voulez donc remplacer votre revenu de SALARIÉ par les revenus fonciers issus des locations.
Nous pouvons partir de l’hypothèse que vous gagnez actuellement 20 000€/an, et vous souhaitez gagner PLUS à court et moyen terme. Disons OBJECTIF 30 000€ de revenus. ( ça correspond +/- à ce que je me suis fixé comme objectif… )
C’est la première étape.
N ° 2 – Quel type de bien acheter et Où l’acheter ?
Cette étape est un peu plus corsée à comprendre que la précédente.
Il faut déterminer quel type de bien acheter et où réaliser cet achat en observant le marché immobilier de la vente et de location dans votre région ( votre région dans un 1er temps, et ailleurs si l’immobilier est inaccessible ).
Demandez-vous :
- Quel revenu je peux espérer chaque mois grâce à ce type d’immeuble ( immeuble 2 lots, 5 lots, 10 lots, mixte…) ?
- Est-ce que je peux me permettre de l’acheter, et est-ce le type de propriété que je veux acheter ?
En gros, est-ce qu’un immeuble de 2 studios que j’ai vu dans la pampa à 1 heure de la + grosse ville du secteur va me permettre de gagner 1000€ nets de cash-flow/mois…. ? Je ne pense pas ( à moins d’avoir payé Cash l’immeuble, et encore… ).
Il faut prendre en compte les divers paramètres locatifs de votre secteur. Par exemple pour mon immeuble de 2 appartements, dans le secteur où il est situé, un studio se loue entre 270€ et 300€/mois, et un T3 entre 370€ et 425€/mois. Cela me donne le revenu locatif mensuel possible ( 700€ de loyer pour un studio + 1 T3 en moyenne ). A partir de l’étude de financement que j’ai au préalable effectué, je sais à combien s’élève la mensualité de mon futur prêt immobilier ( 430€/ mois ).
J’ai fait l’opération suivante : 700€ loyer – 430€ prêt = 270€ de cash-flow brut mensuel
Je ne pouvais pas m’attendre à + en cash-flow sur ce bien. Ce n’est pas énorme, mais il fallait que je lance la machine… Je serai bien plus ambitieux en terme de cash-flow pour mon prochain achat !
Disons simplement que vous allez déterminer, sur la base des loyers du secteur et de votre échéance mensuelle de l’emprunt bancaire, que vous allez acheter un immeuble qui va générer 500 €/mois de cash-flow.
500 €/mois = 6000 €/an de cash-flow pour 1 immeuble
Votre objectif, rappelez-vous, est d’obtenir 30.000€/an ( c’est un exemple ) en revenus passifs / cash-flow. ( je sais, c’est facile sur le papier. Les réalités du terrain sont parfois toutes autres…. )
Vous venez aussi de déterminer le type de propriété ( immeuble 2 lots, 5 lots ou 10 lots et +… ) que vous pouvez vous permettre d’acheter, le type de propriété que vous voulez, le type de propriété qui est accessible et qui va générer 6000 € par an de revenu passif.
Cela vous amène tout droit à l’étape 3.
No. 3 – Combien de propriétés est-ce que je dois acheter ?
Combien de propriétés avez-vous besoin d’acheter pour obtenir 30 000 €/an en flux de trésorerie ?
Partez de votre objectif de 30 000 €, divisez-le par le cash-flow annuel par propriété de 6000 €. Encore un calcul simple :
30000€ (OBJECTIF cash-flow annuel) / 6000€ ( cash-flow par propriété ) = 5 immeubles.
Vous venez juste de déterminer que pour atteindre votre objectif de 30 000 € de CF est que vous devez acheter 5 immeubles de rapport. Maintenant, passons à la quatrième et dernière étape.
N ° 4 – Combien de temps ça va prendre ?
Combien de temps est-ce que vous vous donnez pour gagner ces 30 000 € de cash-flow annuel ?
Est-ce que ça va vous prendre 1 an pour y arriver ? Ou, est ce que ça va vous prendre 10 ans ?
Je pars toujours de mon exemple de générer 30 000€ de cashflow/an. Voici ce qu’il faut se dire : 5 ans à partir de maintenant, je veux posséder assez de biens immobiliers pour générer 30 000 € par an en cash-flow ( dans la poche ) en plus de mon emploi actuel.
Donc 30 000 € divisé par 6000 € de CF par immeuble, je dois acheter 5 immeubles.
Donc, si je veux y arriver en 5 ans, je dois acheter 1 immeuble par an pour y arriver. ( vous comprenez mieux Mon Défi d’acheter 1 immeuble par an…). Ceci n’est qu’un exemple. Il faudra adapter les chiffres à votre situation et à vos souhaits.
Maintenant, vous avez un plan. Maintenant, vous avez une vision. Maintenant vous avez une destination et un endroit où vous voulez aller. Vous pouvez voir comment cette première étape devient maintenant beaucoup plus excitante ( et primordiale ). Focalisez-vous et mettez toute votre énergie dans ce 1er achat parce que maintenant vous savez où vous allez. « Je dois absolument obtenir ce 1er immeuble, afin de pouvoir acheter les 4 autres et d’atteindre mon objectif de 30 000 € de revenus passifs ».
Combien de temps vous faudrait-il pour obtenir ces revenus complémentaires en restant dans votre job actuel ?
Déjà est-ce réalisable d’être augmenté de 500€/mois dans le monde professionnel …? Si on remet les choses à leur place, vous ne devriez même pas réfléchir et commencer dès aujourd’hui à rechercher votre 1er immeuble de rapport. En fin de compte, vous devez agir pour vous créer vos revenus passifs qui tomberont chaque mois pour le reste de votre vie.
A ma connaissance, RIEN ne s’est jamais construit sans qu’il n’y ait eu UNE 1ère PIERRE DE POSÉE…
Gardez à l’esprit que chaque investisseur immobilier qui a réussi a commencé petit : pas à pas, étape par étape.
Quelle sera votre récompense ultime quand vous aurez réussi à générer 30 000€ de cash-flow/an ? Vous quitterez votre emploi actuel et deviendrez un investisseur immobilier à temps plein ? Peut-être vous continuerez à bosser mais en ayant un revenu passif supplémentaire à côté… ?
Maintenant vous avez la parole. Laissez juste en dessous un commentaire pour réagir et partagez l’article sur les réseaux s’il vous a plu.
4 étapes toutes simples, effectivement. Je suis en train de prendre ce chemin là et j’espère que je ne me suis pas trompé.
C’est vraiment dégrossi mais ça permet de prendre conscience simplement en combien de temps nous pouvons devenir indépendant.
Pour corser la tache pour l’achat d’un immeuble, un collègue m’a dit qu’il ne fallait jamais que la taxe foncière dépasse un mois de loyer. On peut donc rajouter cette somme dans ton calcul sauf si ton but est de tout simplifier au maximum.
Michael
Oui Michael, le but est de penser simplement et de simplifier pour le “total débutant”. Cet article vient en réponse à de nombreuses personnes qui m’ont contacté en MP car elles ne savaient pas par quoi, où, comment commencer. Je livre ici 1 façon parmi d’autres de réfléchir avant achat.
Se poser ces quelques questions permet d’avoir une VISION globale, éventuellement de définir une stratégie. Ici je ne parle pas volontairement de rendement locatif, taxe foncière,etc…mais plutôt ( encore une fois mais c’est le départ de toute action ) de psychologie, d’état d’esprit et de comportement face au blocage du 1er investissement. Il y a différentes manières d’aborder un 1er investissement, et il existe autant de stratégies qu’il existe d’investisseurs ( nous ne pensons pas tous de la même manière ).
En ce qui concerne le montant de la taxe foncière, tu as raison de dire qu’en général, elle “devrait” représenter l’équivalent d’1 mois de loyer. Après c’est du cas par cas. Perso, si je trouve un immeuble avec 1 TF qui représente un peu plus d’1 mois de loyer mais qu’au final, l’investissement génère tout de même un cash-flow positif, je ne pense pas que cela me bloquerai.
En théorie c’est génial … sauf que lorsqu’on n’a pas d’argent, la banque ne prête pas pour acquérir un bien immobilier. J’ai acheté un appartement, il m’a fallu avoir des garanties de malade, et recommandée par mon compagnon qui lui a des placements et une capacité de revenus bien plus conséquente que la mienne … Je veux vraiment m’affranchir et devenir “libre financièrement” en quittant mon emploi salarié car je n’ai plus la force d’aller bosser pour mon employeur … mais par quoi commencer dans ce cas ? Merci pour toutes ces infos qui sont très motivantes 🙂
Bonjour Laurence.
Merci pour ton message.
Tu as raison, la théorie ( peu importe le domaine ) est facile, la pratique l’est moins !
Mais ne désespère pas, loin de là. J’en suis l’exemple.
Un jour un banquier voit débouler un jeune homme ( moi ) avec des petits revenus ( moi + ma femme 2600€/mois…), déjà endetté à hauteur de 33% pour sa résidence principale… Bref tout le monde se dit ça va être dur pour lui !
Finalement ce jeune homme présente au banquier un projet d’achat d’immeuble RENTABLE et sans impact fiscal pour plusieurs années…. Ce jeune homme sait de quoi il parle. Le banquier le voit bien ! Et ce jeune homme arrive à décrocher le financement pour son immeuble de rapport…
Ce que je veux te dire Laurence : ne lâche rien. Tu as un objectif : ton indépendance financière. Garde le en tête. Apprends et agis. La pire des choses qui pourra t’arriver sera d’avoir perdu de ton temps.
Ton banquier ne veut pas te suivre : il y a 26 000 autres agences bancaires concurrentes prêtes à t’accueillir.
Par quoi commencer ? Je ne connais pas ta situation perso et ton état d’avancement donc difficile à dire…
je viens de découvrir votre site
Merci déjà pour ces conseils
Pour ma part, je suis à l’aube d’acheter un immeuble
C’est mon premier mais je suis bien entourée
La banque est prête à me suivre à hauteur de 200 000€ et j’ai déjà investi sur des apports
mais là , le saut est plus grand!!
J’ai les mêmes objectifs que toi
je me pose surtout des questions su le système d’exploitation de ces futurs apparts
Je suis tentée par la colocation car beaucoup d’étudiants dans la ville que j’ai choisi
Mais que penses tu de la mixité des un même immeuble?
Merci
Salut Gisèle.
Félicitations pour ton passage à l’action…
200 000€, cela laisse pas mal de possibilités pour un immeuble de rapport. Bon après, tout dépend évidemment de là où tu investis. Je suppose dans une moyenne ou grande ville vu que tu songes à de la colocation.
L’un des avantages de l’immeuble de rapport, c’est justement la diversification que tu peux instaurer au sein d’un même investissement, et ça c’est génial. Dans un immeuble, tu peux faire de la colocation, de la division, avoir un local commercial…. Rien de tel pour faire exploser le rendement de l’immeuble.
Juste un conseil : sois vigilante à l’isolation phonique entre les différents apparts de l’immeuble, que ça soit sur un même niveau, ou entre les différents étages… La mixité dans la location entraîne des typologies de locataires différents, donc des nuisances potentielles différentes !
N’hésite pas à poster ton avancée sur le blog. Le retour d’expérience est hyper important pour les autres investisseurs.
Tu as bien raison, Bruno, de souligner que l’investissement commence par la réflexion à propos de la situation et de la psychologie de l’investisseur, ainsi que de sa situation personnelle.
En effet, ce sont ces critères qui détermineront la stratégie globale à envisager.
On se rend compte que lorsqu’un investisseur exprime des insatisfactions quand à la réalisation de ses investissements, il n’a pas tout pris en compte. Par exemple, sa fiscalité (future), l’évolution de sa situation personnelle, la prise en compte de ses projets de vie (famille, voyages, objectifs caritatifs) sont mal calculés.
A contrario, les investisseurs les plus satisfaits tels Léa
https://www.youtube.com/watch?v=xj_hZBBfesw
ont pris en compte ces éléments dans l’ensemble.
Actuellement, Léa se sert de ses projets pour avoir des “points d’attache” sans “attaches”. Sa stratégie d’investissement est en adéquation avec ses projets de vie (voyages) et elle est, du coup, parfaitement heureuse.
Merci pour tes articles destinés à rappeler (aussi) les bonnes bases ; un investissement ne se réduit pas qu’aux chiffres ! Ce qu’on oublie un peu, parfois.
Merci Camille pour ton intervention. Effectivement un investissement ne se limite pas uniquement aux chiffres et s’inscrit dans une stratégie globale.
Bonjour
J’ai vu un immeuble avec un local au rdc, un appartement au premier et des combles aménageables d’après l’annonce.
Avez-vous déjà fait des divisions dans un immeuble et une transformation de local ? Ça ferait évidement beaucoup plus de travaux mais également plus de loyers, surtout que des studios/T2 meublés ont l’air d’intéresser la population de la ville (simulation sur leboncoin.
Mais les démarches administratives et leurs coûts me font peur, une erreur peut coûter très chère :/
Bonjour Stéphanie.
Non je n’ai jamais fait de division.
1er réflexe : consulter la mairie concernée pour obtenir des infos. Il faudra se faire accompagner d’un artisan également.
Éventuellement si un des lecteurs peut transmettre son expérience, ce sera la bienvenue….
J’adhère complètement, Bruno.
Pour schématiser, un appartement pour lequel la taxe foncière correspond à 2 mois de loyer et qui rapporte 10 000€/an de cash flow, sera plus intéressant selon moi qu’un bien av une taxe foncière de 1 mois et qui rapporte 9000€/an.
Un rendement moindre mais qui rapporte plus en fin d’année.
C’est schématique, bien sûr et nous considérons un crédit immo à 110 % dans les deux cas.
Le calcul de base de Bruno étant :
– de quelles liquidités ai je besoin pour atteindre l’indépendance financière ?
Et non pas :
– quel est le meilleur rendement que je puisse créer.
Bingo, tout compris . C’est tout à fait ça. Je connais quelqu’un dont la taxe foncière d’un de ses immeubles égale 3 mois de loyer ! Et pourtant il génère un cash flow net très conséquent….
Merci pour ton message John.
Bonjour, je lis beaucoup sur l’immoblier et ai deja commence a investir. Juste pour votre info, et si vous comprenez l’anglais, Biggerpockets. com est un super site pour avoir beaucoup de conseils sur l’immobilier. De nombreux investisseurs sont sur ce site (il y a aussi un podcast). Si vous ne connaissez pas, je pense que vous aimerez.
Bonjour Bruno,
Merci pour vos conseils, et de les partager sur le Blog
Je suis sur le point d’investir dans une maison avec plusieurs appartements déjà loués, sans travaux, je souhaiterais savoir si c’est intéressant. Valeur : 149000 € + frais de notaire : total 160 000 €, financé entièrement par crédit, Revenu locatif 16300 brut € par an, taxe foncière 1200, assurance PNO 250, impots + CSG 2700 = 4750 : revenu locatif net estimé 12 150 €.
credit annuel : 11724 €
12150 € – 11724 : il me resterait en cash flow 426 € par an soit 35 € par mois, c’est approximatif, car mon impot, et les contributions sociales risquent d’augmenter.
donc je pourrais éventuellement avoir un petit cash flow negatif de quelques dizaines d’euros.
Merci par avantce de vos conseils
cdlt
Mathieu
Bonjour Mathieu.
Comme ça après lecture des chiffres, je dirai que cela me semble hyper juste. La moindre vacance locative, ou les moindres incidents sur le bâti viendraient manger ta tréso personnelle puisque le Cash-Flow annuel est quasi nul.
Ma 1ère réflexion serait de jouer sur le prix d’achat ! Il faudrait plus se rapprocher de 140 000€ ( coût global du projet ) pour te rapprocher d’un rendement de 10%. Est-ce que tu as négocier ? Quel était le prix de départ ? Bien évidemment, cela dépend des objectifs que tu attends de tes investissements ( rente immédiate ou lointaine ? ). Cela dépend du type de bien ( patrimonial ou pas ? )
Ma 2ème réflexion serait d’essayer d’optimiser en plus du prix d’achat la partie fiscalité. Tu as l’air de te faire taper dessus ! Comment comptes-tu exploiter ce bien ( nue, meublé, Cosse…? ).
Bonjour Bruno, désolé pour le retard dans la réponse.
De plus amples explications s’imposent : J’ai 50 ans, je souhaite investir dans un immeuble, afin de me faire un complément de retraite avec les loyers ou en revendant l’immeuble, mais si je peux avoir une rente immédiate c’est l’idéal.
Je peux éventuellement faire descendre le prix d’achat à 145 000 € max, plus cela risque d’être difficile. donc la totalité du projet resterait à 156000 €.
Je ne suis pas imposable, les 2700 € sont des prélèvements sociaux, 1900 € pour l’immeuble et 800 €, pour une allocation perçue assujettie à la CSG car j’ai un enfant handicapé;
Le bien sera est déjà loué en location vide.
Je pense que pour avoir du cash flow et faire baisser le coût du projet, je pourrais mettre un apport d’environ 30 000 €. Je souhaiterais savoir si c’est judicieux ?
cdlt
Mathieu