Nous avons vu dans un précédent article tous les avantages à acheter un immeuble de rapport. Pour moi, l’immeuble est de loin un des meilleurs supports d’enrichissement ( désolé je parle en prêcheur converti ! ). Si vous avez assez de cran pour frapper fort en achetant 5 ou 10 lots d’un coup, vous pourrez très bien virer votre patron en 1 seule opération ( ou 2 ). Bon, je vais arrêter de vous vendre du rêve. Faut quand même pas déconner ! 😈
Il faut maintenant redescendre sur Terre. Toute médaille a son revers. Chaque avantage est accompagné de ses inconvénients, c’est bien connu. Autant vous pouvez tirer un maximum de bénéfices à investir dans un immeuble de rapport, autant vous pouvez rencontrer de sales galères.
Gros bénéfices potentiels = Gros ennuis potentiels !
Voici donc 6 pièges et erreurs à éviter pour réussir votre investissement locatif :
1 – Oublier de contrôler le montant de la taxe foncière
La taxe foncière, payable chaque année, concerne les personnes qui possèdent une propriété au 1er janvier de l’année.
Souvent, elle sera mentionnée dans les annonces ( ou sur demande ) par le vendeur ou l’agence immobilière. Ne croyez pas sur parole. Vous pouvez demander les avis précédents comme preuves.
Si personne n’est en mesure de vous renseigner sur son montant, vous pouvez contacter le Centre des Impôts Fonciers ou dans certaines communes le Service des Impôts des Particuliers ( SIP ). Ils sont censés vous éclairer sur le montant de la taxe.
Si vraiment vous n’avez aucune réponse concernant son montant, sachez qu’en règle générale, son montant correspond à 1 mois de loyer.
Mais il se peut que vous ayez une surprise en recevant votre avis d’imposition car il ne s’agit pas d’une vérité absolue. La taxe foncière peut représenter 2 à 3 mois de loyers dans certaines communes. Attention, il peut y avoir de fortes disparités entre 2 communes proches ! Cela dépend en partie de l’endettement de la commune en question.
Vous avez donc l’option de la calculer vous-même… Voici la définition et la méthode de calcul issues de l’administration :
La TFPB ( taxe foncière sur les propriétés bâties ) est établie une fois par an, et pour l’année entière, d’après la situation au 1er janvier de l’année de l’imposition.
La base d’imposition de la TFPB est égale à la moitié de la valeur locative cadastrale. La valeur locative est actualisée chaque année.
Les taux sont votés par les collectivités locales.
Le montant de la TFPB s’obtient en appliquant le taux à la base d’imposition.
Comme vous pouvez le voir, c’est … démerdez-vous ! Vive l’administration française. Vous devrez rechercher la valeur locative cadastrale et le taux d’imposition voté par la commune. Ce n’est pas insurmontable.
2 – Ne pas vérifier la présence des compteurs individuels pour l’Eau, l’EDF et le Gaz.
C’est une erreur qui peut vous plomber votre investissement. Dans le cas d’un compteur unique pour plusieurs appartements, c’est vous qui recevez et qui payez la facture ! Bien évidemment, vous aurez intégré des charges en plus du paiement des loyers. Mais en cas d’abus de vos locataires, ces charges ne suffiront peut-être pas à couvrir la totalité des factures reçues ! De quoi faire baisser le rendement locatif significativement…
Une solution est de faire installer des compteurs divisionnaires ( sous compteurs ). Vous devrez ensuite répartir la facture entre les locataires en fonction de leur consommation. Toutefois, il y a toujours le risque d’être harcelé par un des locataires qui estime moins consommer d’eau que son voisin, et conteste les relevés ( j’ai déjà connu ça à l’époque où j’étais moi-même locataire dans un immeuble ) ! Ambiance garantie… ( ok ok, je grossis peut-être un peu les traits ! 😉 )
Å savoir : il est interdit de revendre de l’électricité. La présence de compteurs EDF individuels est donc un point OBLIGATOIRE à vérifier lors de vos visites d’immeubles. S’il n’y a qu’un seul compteur, cela vous servira d’argument de négociation lors de l’achat.
3 – Vous achetez un immeuble, pas un appartement. Ne visitez pas que l’intérieur
L’extérieur du bâtiment ainsi que les endroits assez inaccessibles sont extrêmement importants à contrôler. Bizarrement, c’est là souvent que vous trouverez ce que le vendeur ne voulait pas vous montrer !
N’omettez pas de faire le tour du bâtiment. Éloignez-vous et observez la toiture. Inspectez-la. J’expliquais dans un article l’avantage d’être seul aux commandes d’un immeuble. Vous êtes le maître des lieux. Le retour de manivelle : vous êtes seul aussi à vous manger les frais de remise en état et aux normes de l’immeuble. Et ça peut vite piquer…
J’aurai l’occasion de faire une Check-list de visite.
4 – Choisir trop vite vos locataires
Votre but en investissant ( en tout cas le mien ), est de gagner en liberté et tranquillité.
Si vous êtes finalement obligé d’intervenir toutes les semaines parce qu’un des locataires pourrit l’ambiance dans l’immeuble, ou joue la 9ème Symphonie de Beethoven tous les soirs de pleine lune à 3 heures du mat’, ça craint. Il y a un risque pour que l’indésirable fasse fuir le ou les autres locataires de l’immeuble.
Qui dit Turn-over, dit perte de revenus en cas de vacance locative. Et dérangement pour vous aussi pour retrouver de nouveaux locataires !
Donc quitte à louper 1 semaine ou 2 avant la mise en location initiale, prenez le temps d’éplucher les dossiers des candidats locataires.
Ne risquez pas de vous dégoûter de l’investissement locatif parce que vous vous êtes précipité.
5 – Ne pas définir une stratégie de sortie lors de l’achat
Les aléas de la vie peuvent vous obliger à vendre prématurément l’immeuble : décès du conjoint, divorce, vente de l’immeuble pour payer le mariage ( non, je déconne 😆 ). Je n’inclus pas Perte d’emploi, car si vous achetez un bien RENTABLE, il vous rapporte chaque mois, et non le contraire.
Si vous avez bien fait votre job, l’immeuble respecte alors les FONDAMENTAUX en matière de localisation, typologie, rendement… pour se revendre facilement au cas où vous en auriez besoin.
Par exemple, mon 1er immeuble ( rendement net 10% ) est situé en hyper centre, à 50 mètres de la Mairie, au cœur des commerces… Je sais que si demain Madame me flanque à la porte ( ou le contraire ! ), nous pourrons « liquider » le bien rapidement. Donc la meilleure des stratégies est avant tout de respecter ces fondamentaux pour pouvoir revendre facilement.
6 – Se fier aux rendements affichés par l’agence ou le vendeur
J’expliquais dans cet article les différents rendements existants et leur calcul. Les agents ont tendance à utiliser le rendement brut. Celui-ci est “artificiellement” intéressant pour vous car il n’inclut pas toutes les charges d’exploitation de l’immeuble. C’est à vous de vérifier le rendement NET de votre futur investissement ! Vous vous rendrez vite compte de la différence entre ce que l’agent vous annonce et le résultat que vous aurez calculé…
Vous devriez aussi utiliser l’outil ci-dessous qui est indispensable pour vérifier le rendement locatif de votre futur investissement :
Maintenant, vous connaissez les principaux pièges et erreurs à éviter pour investir en connaissance de cause. Je le répète à chaque fois, alors, LANCEZ-VOUS !
Dites-moi dans les commentaires les pièges que vous avez rencontrés. Vous pouvez aussi tout simplement réagir à cet article.
A vos claviers.
Recherches utilisées pour trouver cet articleimmeuble de rapport compteur eau, immeuble de rapport les pièges
Bonjour,
pour le point 2, la plupart des sous compteurs sont normalisé, donc difficile de tricher avec des chiffres normalisés.
Et si en prime, vous avez indiqué dans le bail, charge en fonction du sous-compteur, c’est difficile à discuter, sauf à rompre le bail et à partir.
Pour le 4, vous faites comment ?
Car l’adepte de Beethoven à 3h du matin, c’est pas marqué sur son front!
Pour le 6, je confirme, refaites tout les calculs!
Bonjour David.
Je propose que l’on se tutoie si ça ne te dérange pas. Cela sera plus convivial !
Pour ton 1er commentaire. Oui tu as raison. Les sous compteurs, comme tout instrument de métrologie ( principaux ou divisionnaires ) mis sur le marché, en tout cas la plupart, sont normalisés par une Directive Européenne et marqués CE. Selon cette Directive, une Erreur Maximale Tolérée peut être admise : + ou – 2 % du volume affiché pour une eau dont la température est ≤ 30 °C, et + ou – 3 % du volume mesuré pour une eau dont la température est > 30 °C.
Bon on s’en fout de savoir tout ça en tant qu’investisseur. C’est pour dire qu’effectivement le locataire ne peut pas tricher, ou même contester le relevé qui sera effectué sur le sous compteur ( à moins que le relevé soit totalement irréaliste ! ).
Pour le point 4, j’avoue que ce n’est pas forcément décelable. A moins que le mec se pointe lors de la visite pour louer l’appartement avec son violoncelle, c’est parfois difficile de détecter de potentiels emmerdeurs ! Comme je le précise dans l’article, je grossis volontairement la situation. La sélection des locataires se fait en fonction de critères propres à chacun. Cela va des garanties qu’il vous peut vous proposer ( garants bétons, CDI… ) jusqu’au feeling que vous avez eu en le rencontrant.
La façon la plus simple d’éviter de commettre ce genre d’erreur, c’est de se tourner vers une SCPI, comme https://www.corum.fr/ . Cette société s’occupera de la gestion locative du bien immobilier en question, et vous versera des dividendes régulièrement. Plus besoin de choisir les locataires ou de vérifier la présence des compteurs individuels !
Oui, c’est une autre manière d’investir dans l’immobilier, sans se soucier “des tracas” du bailleur en direct… Après, je préfère détenir la Pierre plutôt que la Pierre Papier, même si cela demande un peu plus de boulot !
En effet, c’est surtout l’absence de la gestion locative du bien qui m’a poussé à faire ce type de placement.
Hello, Bruno
je découvre le blog, cool.
Etant investisseuse sur l’immeuble de rapport(j’ne ai qu’un pour l’instant, ça m’intéresse.
L’erreur que j’ai commise, ne pas vérifier le tout à l’égout de tous les appartements.
j’en avais un(l’indépendance) qui n’était pas raccordé et ça, ça fait mal quand ce n’est pas prévu.
Bonne opération à tous
Salut Dany. Merci pour ton commentaire et pour ton retour d’expérience très intéressant qui montre qu’il y a énormément de choses à vérifier quand on achète un immeuble….
Hello Bruno,
Personnellement, je me suis fais avoir sur les surfaces des appartements. Le vendeur affichait 110m2 alors que l’appartement en faisait que 90 (Quand tu habites dans un 50m2, tu ne fais pas trop la différence 🙂 ). Grosse erreur quand une partie de la stratégie est basée sur le déficit foncier et Boorlo ancien où le prix du loyer dépend de la surface de l’appartement donné en location.
Attention donc à bien vérifier les informations de surface sur les diagnostics si elles y sont !
Salut Vincent,
Merci pour ce retour d’expérience.
Tu fais bien de le préciser. La mention de la superficie Carrez est obligatoire pour tout lot en copropriété.
Est-ce que tu as pu t’arranger avec le vendeur ?
Normalement, tu as 1 an après la signature de l’acte authentique pour demander une diminution de prix proportionnelle au défaut de superficie ( à condition que la superficie réelle soit inférieure de plus de 5 % à celle exprimée dans l’acte, ce qui est le cas pour toi )
Merci pour ces précieux conseils. J’en prends note.
C’est avec plaisir…
🙂
Bonjour,
A mon sens un point à vérifier également, c’est l’assainissement.
En théorie, tous les immeubles sont rattachés au réseau collectif. En pratique, quand on est sur de l’ancien, c’est pas toujours le cas, même en ville.
Il m’est même déjà arrivé de voir un vendeur, proprio de l’immeuble depuis 15 ans, qui ne savait pas… et au final l’installation n’était pas du tout conforme !
Autant un regard à réparer c’est pas grand chose, autant ca peut vite chiffrer si c’est tout le raccordement qui est à faire.
Bonjour Claire. Effectivement c’est un point auquel on ne pense pas spontanément. D’ailleurs Dany quelques commentaires auparavant à fait part de sa mauvaise expérience concernant ce point….donc à vérifier !
Dans les immeubles anciens, il faut être vigilant. Entre les tableaux électriques pourris, le réseau électrique non raccordé à la terre, la plomberie défaillante, une toiture à remanier, les termites…. Surtout bien regarder les diagnostics obligatoires, il y a vraiment plein d’infos précieuses
Bonjour Bruno,
Je découvre ton blog. Excellent. Merci pour les infos !
Pour réagir au point 6 de ton article. C’est tellement vrai. Il ne faut jamais se fier aux chiffres annoncés par l’agence immobilière qui nous vend le bien.Que ce soit le rendement ou autre d’ailleurs.
Mon expérience : J’ai investi en début d’année dans un appartement et j’ai fait mais calculs de rentabilité en tenant compte des charges de copro annoncées par l’agence. Résultat des courses : + 400€/an de charges… Je ne ferai pas l’erreur deux fois. Les erreurs bâtissent notre succès ! C’est un conseil que je donnerais aux investisseurs immobiliers.
Merci et à bientôt.
Emeric
Bonjour,
J’ai acheté un immeuble de rapport en juillet 2016 avec un taxe foncière de 3000€ ! Toute la transaction et la proposition d’achat a bien évidement été calculée en fonction de ce chiffre (le prorata chez le notaire aussi). En octobre je me connecte pour payer ma TI et la surprise elle est 80% plus élevée que celle qui m’avait été communiquée (5300€) !! Pensant à une erreur, je contacte les impôts et ils me disent que la TI de 3000€ est la TI de l’immeuble lorsque qu’il était dans un état vétuste et inhabitable !! Or j’ai bien acheté un immeuble rénové depuis plus de 2 ans mais l’agence immobilière m’a toujours communiquée cette somme (preuve à l’appui) …
Que faire ? l’agence n’a visiblement pas vérifier que le TI ne correspondait pas à ce que j’avais acheté et si j’avais su cette somme dès le départ je ne serais même pas allé visité l’immeuble, je n’aurais donc pas acheté ce bien !!
Je précise bien que je suis passé par une agence immobilière !!
Merci pour vos retours
Bonjour,
J’ai acheté un immeuble de rapport en juillet 2016 avec un taxe foncière de 3000€ ! Toute la transaction et la proposition d’achat a bien évidement été calculé en fonction de ce chiffre (le prorata chez le notaire aussi). En octobre je me connecte pour payer ma TI et la surprise elle est 80% plus élevée que celle qui m’avait été communiqué (5300€) !! Pensant à une erreur, je contacte les impôts et ils me disent que la TI de 3000€ est la TI de l’immeuble lorsque qu’il était dans un état vétuste et inhabitable !! Or j’ai bien acheté un immeuble rénové depuis plus de 2 ans mais l’agence immobilière m’a toujours communiqué cette somme (preuve à l’appui) …
Que faire ? l’agence n’a visiblement pas vérifier que le TI ne correspondait pas à ce que j’avais acheté et si j’avais su cette somme dès le départ je ne serais même pas allé visité l’immeuble, je n’aurais donc pas acheté ce bien !!
Je précise bien que je suis passé par une agence immobilière !!
Merci pour vos retours
Il faudrait commencer par savoir à quelle date les services fiscaux ont recalculé la taxe, pou vérifier si l’agence pouvait avoir connaissance du changement. Et lors de l’achat, c’est la dernière taxe connue qui a du vous être présentée. En tout état de cause, vu le montant du préjudice pour l’instant, vous n’avez guère de recours à part tenter une négociation amiable avec l’agence qui pourrait faire un geste (après tout, elle a perçu une commission). Cela dit, le premier incriminé est le vendeur qui a fait les travaux et devait donc connaître le nouveau montant…