“Ce qui compte ce n’est pas combien d’argent tu fais mais combien d’argent tu parviens à conserver.” Robert KIYOSAKI
La 1ère phrase citation du livre. Déjà, à elle seule, elle met l’accent sur l’IMPORTANCE VITALE pour un ( futur ) investisseur de comprendre la fiscalité des revenus issus de l’immobilier.
Alors oui, je suis d’accord avec toi. La fiscalité, c’est chiant. Du moins au départ, quand tu ne piges pas grand chose. C’est un peu comme se retrouver l’air béat devant un Rubick’s Cube. Une multitude de combinaisons est possible pour arriver à un seul résultat souhaité : reverser le moins possible ( ou Peanuts ) à notre chère et tendre Mère Patrie. Mais tu ne sais pas par où commencer. Les chemins qui mènent au résultat final sont souvent obscurs pour les néophytes.
Alors quelle solution pour y voir plus clair ?
Se faire mal…
C’est selon moi le meilleur moyen d’aiguiser ses compétences, ses connaissances. Sûrement mon côté “Parti de loin” ( ou un peu sado ) qui ressort.
Et là, je vais encore enfoncer le clou sur une thématique qui met beaucoup d’investisseurs en souffrance : la fiscalité !
Le terme qui fâche. Qui égare les petits malins qui pensent esquiver la question jusqu’au moment où la grande faucheuse fiscale vient récolter les fruits issus de leur job acharné…! Rageant non ?
Pourquoi refuser l’affrontement alors qu’il arrivera inévitablement quoiqu’il arrive, 1 an à peine après que tu aies acheté ton 1er bien locatif ?
Si si. Je t’assure.
Alors prends les devants. Étudie. Plonge toi dans le grand bain de la compta et de la fiscalité immobilière.
Ne t’inquiète pas. Tonton Bruno est toujours là pour te filer quelques tuyaux.
Il ne faut pas refuser les outils qui t’aident à avancer avec moins de douleur ! J’ai pu découvrir très récemment le livre “J’investis sereinement en immobilier locatif – 7 clés pour sortir du brouillard fiscal” de Sonia MONTELLA. Une professionnelle du chiffre avec une expertise globale en comptabilité, fiscalité et gestion locative. Le challenge quotidien de Sonia : rendre la comptabilité et la fiscalité “Fun et Accessibles”. Sacré challenge…! Je ne pouvais pas ne pas te parler de cet ouvrage que j’ai trouvé vraiment accessible, bien fait pour les investisseurs débutants qui veulent aborder pour la 1ère fois ce domaine complexe, et pour les investisseurs plus expérimentés qui veulent se perfectionner et développer de nouvelles stratégies d’optimisation fiscale.
Let’s go. Je te fais une revue en profondeur de certains passages clés…
Les erreurs à éviter quand on investit dans l’immobilier
S’arrêter à une rentabilité AVANT IMPÔTS
L’erreur fatale ! La rentabilité est un indicateur qui mesure l’argent que rapporte un placement ( du compte d’épargne à l’investissement locatif ) et permet de comparer des supports d’investissements différents ( comparer le rendement d’un livret par rapport à un studio par exemple ). J’en ai déjà beaucoup parlé dans l’article “Un rendement de 10% nets sinon rien”. N’hésite pas à jeter un oeil. Sonia surligne très bien cette grave erreur au travers d’exemple.
Imagine Mathieu :
Il investit dans un appartement acheté 127 016€ tous frais inclus qui lui rapporte 15 000€/an de revenus locatifs. On trouve une rentabilité à 11.80% ( 15 000€/127 016€ X 100 ).
Cet investissement dégage 300€ de cash-flow/mois avant impôts. Cool. Bien joué Mathieu. Son appartement a 127 016€ lui rapporte 3 600€/an.
Le Hic. C’est la fiscalité, Mathieu ne s’y est pas intéressé. Et Mathieu gagne bien sa vie à côté. Il a un TMI – Taux Marginal d’Imposition ( on va le voir plus en détail plus loin ) de 41% avant de se lancer dans ce 1er investissement.
Pour que tu aies déjà une petite idée, le TMI est le taux de taxation de chaque euros supplémentaire que tu vas gagner ( salaires, revenus du capital que tu vas placer, futurs revenus locatifs, tes différents business,….). Par exemple, chaque euro supplémentaire que Mathieu va gagner sera taxé de 41 centimes d’euros, sans compter les prélèvements sociaux de 17.2%,
soit une taxation de 41cts + 17.2cts = 58.2 centimes d’euros pour chaque euros supplémentaire généré….
Concrètement, les 15 000€ de revenus locatifs issus de cet investissement peuvent coûter à Mathieu jusqu’à 8 730€ d’impôts supplémentaires en cas de mode d’exploitation, de structure d’achat ou de bien locatif inadaptés ( en plus des impôts qu’il devait payer pour ses revenus de son job !).
Alors qu’en optimisant et en anticipant, il pourrait ne payer que …… ZÉRO €, voire même se retrouver en situation de déficit comptable/fiscal. Lui qui pensait gagner 3 600€ de cash-flow/an. Il se retrouve avec un boulet fiscal !
Bien sûr, cet exemple ci-dessus est simplifié au max pour ta compréhension. Les exemples dans le bouquin sont bien plus détaillés en intégrant tous les paramètres à prendre en compte ( tableaux comparatifs entre les différents régimes fiscaux disponibles, calcul des tranches et des écarts de tranches qui font augmenter le taux d’imposition… ) pour obtenir les bons résultats. Et faire les meilleurs choix fiscaux en fonction de tes objectifs.
Ce qu’il faut savoir pour débuter en fiscalité immobilière
Sonia développe les 3 grandes composantes qui influencent la fiscalité, donc l’imposition d’un projet locatif.
Il faut absolument, en tant qu’investisseur, les comprendre.
Ce sont elles qui vont manipuler les curseurs de la pression fiscale à la hausse ou à la baisse.
Elles sont :
- le mode d’exploitation du bien locatif ( location nue ou location meublée )
- le mode d’acquisition du bien locatif ( nom propre ou via une société )
- le mode d’imposition ( impôts sur les revenus ou impôts sur les sociétés )
Un même bien peut se prêter à des combinaisons différentes de ces 3 composantes. Donc autant d’impositions différentes.
Les bonnes questions pour faire le meilleur choix seront donc de savoir :
- quels sont mes objectifs financiers ( revenus immédiats ou choix de réinvestir le cash généré ) ?
- le type de bien s’adapte t’il au mode d’exploitation ( un immeuble composé de F4 est-il judicieux si je veux faire du LMNP…) ?
- est-ce que je souhaite garder 30 ans ou revendre rapidement ?
- suis-je seul ou j’investis avec des associés
- …
Ces questions vont naturellement dessiner la ou les réponses quant aux choix fiscaux à faire !
Régime Fiscal des Particuliers ou Régime fiscal des Sociétés ?
Régime des Particuliers
Dans une grande majorité des cas, l’investisseur débute sa carrière en tant que Particulier. Donc imposé en tant que Particulier via l’impôt sur le Revenu.
Sonia prend soin de montrer au lecteur comment est calculé l’impôt sur le revenu. On parlait juste précédemment du TMI. Les exemples cités dans l’ouvrage permettent de calculer précisément ton TMI, et de prévoir l’impact d’un futur projet immobilier sur ton TMI ( calcul de l’écart de tranche ). En gros, à quelle sauce tu vas être mangé. Et quel type de bien / mode d’exploitation / mode d’acquisition privilégier pour réduire l’impact fiscal du projet.
Bien sûr, les thèmes suivants sont expliqués, sans pour autant te noyer d’informations lourdes :
- régime réel ou régime micro/forfaitaire
- programmes de défiscalisation
- location meublée ( LMNP / LMP )
Régime des Sociétés
Grâce au développement des technologies, de la facilité de l’accès aux informations et connaissances, le niveau de culture financière des investisseurs augmente. Les choix qu’ils font deviennent plus “aiguisés”. Et les structures à l’IS ( Impôts sur les Sociétés ), comme on les appelle vulgairement dans le milieu, sont fortement appréciées et de plus en plus répandues.
Pourquoi ?
Parce que l’impôt sur les société présente plusieurs avantages non négligeable pour un investissseur. Entre imposition qui baisse depuis plusieurs décennies, taux d’imposition plus avantageux quand ton TMI à titre Particulier est élevé…
Les avantages à investir en société
Clairement les atouts de la société ( SCI, SARL, SAS,…) sont très séduisants :
- retarder l’imposition au TMI
- éviter les contraintes de l’indivision
- encapsuler les revenus issus des locations
- bénéficier de l’amortissement comptable….
- ( peut-être le plus important ) être taxé sur un bénéfice et non sur les revenus ! D’ailleurs 6 bonnes pages y sont consacrées.
- ……
La liste est bien plus longue. Et à la lecture, tu comprendras pourquoi tu dois t’intéresser aux structures à l’impôt sur les sociétés pour investir. Sonia démystifie d’ailleurs ce mode d’acquisition de bien locatif. Moi-même à titre perso, j’ai acquis mon 2ème immeuble via une société car j’ai compris depuis longtemps l’intérêt que l’on peut en retirer dans la construction de son parc immobilier.
SCI, SARL, SAS. Que choisir ?
Je ne vais pas développer ici comment ces sujets sont développés dans le livre “7 clés pour sortir du brouillard fiscal”. Sonia Montella le fait très bien dans le livre. Tu y verras les grandes différences entre ces structures.
Pourquoi les banques sont plus enclines à te prêter en SCI par rapport aux SAS par exemple.
Un point d’attention est porté sur la rédaction et signature des statuts d’une société. Selon le montage ou la qualité des associés ( époux, connaissances,…), les statuts sont un aspect essentiel à anticiper et soigner pour assurer la tranquillité de tout le monde. Tout est bien expliqué !
L’imposition de la revente
La revente. Un passage obligé pour plusieurs raisons. Mais un moment clé de la vie d’un investisseur qui n’est jamais à l’esprit quand on débute. Pourtant, selon le mode d’acquisition, la typologie du bien acheté, les incidences fiscales en terme de revente sont totalement différentes. Tu pourrais te retrouver à filer une malette pleine de billets à l’État Français si tu ne prends pas en compte dès le début cette étape importante.
La calcul de l’imposition à la revente est donc différent selon que tu es soumis :
- au régime des plus values des particuliers ( abattements possibles selon les durées de détention du bien, imposition plus avantageuse qu’à l’IS, possibilité de payer 0€ d’impôt dans une situation particulière. Un cas chiffré t’explique comment en bénéficier )
- au régime des plus values à l’IS ( c’est l’un des points faibles des structures à l’IS : l’imposition à la sortie… Tu verras pourquoi et comment l’amortissement comptable fait augmenter la base imposable de la plus value en cas de revente )
Calculer Pas à Pas l’impôt sur le revenu locatif
C’est vraiment l’un des points forts de ce bouquin.
Sonia t’a concocté un road map à suivre. Imagine une carte routière fiscale qui te montre pas à pas comment déterminer de combien tu vas t’alléger en faveur des impôts !
En voici le plan :
- Étape 1 : calcul du TMI
- Étape 2 : calcul des écarts de tranche
- Étape 3 : calcul du revenu ou bénéfice imposable
- Étape 4 : calcul de l’impôt en fonction des situations ( location nue, LMNP, IS ) et ( micro foncier, micro LMNP, revenus fonciers au réel, LMNP au réel, location nue à l’IS, LMPN à l’IS…)
Mon avis sur le livre “7 clés pour sortir du brouillard fiscal”
Si je te présente ce livre de Sonia Montella, c’est que je le trouve excellent pour s’intéresser à la fiscalité immobilière. Comme à mon habitude, jamais je ne te parlerai d’un livre ( ou autre ) que je ne recommanderai pas à ma propre mère ! Question de principe.
Je t’ai résumé dans cet article quelques extraits importants du bouquin. Et qui peuvent déjà te donner une vision dégrossie de la fiscalité d’un projet locatif. L’ouvrage regorge d’exemples chiffrés, détaillés. D’explications PÉDAGOGIQUES qui ne t’obligent pas à acheter des boîtes de Doliprane. Maintenant à toi de découvrir le livre plus en profondeur. Tu ne regretteras ton ‘investissement”.
Le livre se lit assez facilement. Et Sonia tient bien sa promesse de rendre accessible et fun la comptabilité et la fiscalité.
N’oublie pas. La fiscalité n’est pas réservée à une élite composée de “mecs plus cultivés et intelligents” que toi. C’est vraiment accessible à celui qui s’y penche.
Appréhender la fiscalité, c’est avoir les armes de ne pas te faire plumer par les impôts. Et savoir si tu as affaire à un Pro ou à un incompétent quand tu vas voir un expert-comptable ( crois-moi, il y en a …!)
Tu peux te procurer le livre directement en cliquant sur l’image en dessous
Retrouve Sonia sur son blog ou sa chaîne YouTube FunkyCompta ici.
Retrouve également ma sélection des livres Incontournables pour apprendre et exceller dans l’immobilier.
