25 000€ de travaux pour rénover 1 des 3 maisons
Comme promis, je te fais une visite du dernier bien que je viens d’acquérir.
Je t’ai précédemment publié dans cet article tous les chiffres de l’opération.
Il s’agit du lot de 3 maisons mitoyennes. Là, je me trouve dans la plus grande des 3 maisons que je dois rénover. Les 2 autres sont déjà louées depuis plusieurs années. J’aurai l’occasion de te les montrer lors de changement de locataires, et après un petit lifting et cure de rajeunissement ( elles en ont besoin…).
Cela a été d’ailleurs un petit coup de génie ( prétentieux ! ) pour plusieurs raisons :
- acheter un immeuble partiellement loué te permet d‘encaisser des loyers immédiatement
- c’est un atout auprès des banques puisque le cash rentre dès signature de l’acte authentique chez le notaire
- tu gagnes en rapidité pour pouvoir enchaîner plus rapidement sur de prochains biens locatifs
- la partie non louée te permet de faire des travaux et générer des charges déductibles
- la partie louée pourra être rénovée plus tard et te permet d’étaler le potentiel de déficit foncier sur les années futures
- ….
Bref, j’y vois énormément d’avantages.
Alterner immeubles délabrés et immeubles qui tournent pour aller + vite ?
Quand tu commences à prendre un peu de bouteille dans l’immobilier, tu sais que c’est un domaine qui te prend beaucoup de temps. Quoique tu lises, regardes sur le Net, je te préviens encore une fois. Se construire un patrimoine immobilier va te faire suer.
L’investissement locatif, c’est plus :
“Pièges en eaux troubles” que “La vie est un long fleuve tranquille”…..
La phase de construction est INTENSE, CHRONOPHAGE. Donc j’ai décidé d’accélérer le mouvement en confiant les travaux à plusieurs artisans. Je te montre d’ailleurs dans cet article comment j’ai sélectionné mes artisans ( lis-le. Tu verras 1 des précautions à prendre pour ne pas te planter ) !
Encore 1 bon mois de travaux et je pourrais mettre en location. Et commencer à réfléchir au prochain investissement.
bonjour bruno,
tu fais quoi avec l’achat de 3 maisons dans un village,
tu vas louer en nu, meublé,
et ses 3 maisons qui se touchent
et c’est ou, à côté de quel grande ville
merci bruno et bonne journée
et oui juste pour répondre à ta questions, moi je suis pas trop bien à rénover,
les travaux cela me fait peur, faut trouver les bons artisans, il y a toujours du
retard dans les chantiers….
Salut Jérôme et merci de poser tes questions ici sur le blog .
J’exploite les maisons en location nue. Elles sont conventionnées en Borloo ancien/Cosse, ce qui permet de bénéficier d’un abattement sur les revenus fonciers. Combiné à la déduction des travaux, aucune incidence sur mon imposition actuelle et future pendant plusieurs années.
La plus grosse métropole ( 200000 hab ) se trouve à 1h, et l’immeuble se situe à 10 minutes d’une ville de 5000 habitants.
Réaliser des travaux est l’un des principaux freins qui empêche pas mal d’investisseurs ou futurs investisseurs de se diriger vers de bonnes affaires. Car c’est justement sur ce type de biens avec travaux que les négociations sont meilleures.
Pour la question des délais, 2 options : soit prévoir justement un délai plus long dans son prévisionnel, soit opter pour 1 différé d’amortissement qui permet d’absorber financièrement un éventuel retard.
Bonjour Bruno
Tes maisons doivent être en zone C; donc si tu fais du cosse, tu es obligé de passer par une agence sociale pour faire de l’intermédiation locative. N’as tu pas peur de perdre le contrôle de ton bien ?
Personnellement, c’est la question que je me pose actuellement car je viens d’acquérir 2 maisons de bourg mitoyennes en zone C avec énormément de travaux;
merci pour ton retour d’expérience Patrick
Salut Patrick.
Alors c’est 1 cas un peu particulier.
J’ai acheté les maisons déjà conventionnées. C’est à dire que j’ai signé 1 avenant. Le conventionnement est donc transféré de vendeur à acheteur. Les conventionnements Borloo Ancien ont été signés en 2015 et 2016 pour les 2 premières maisons. Donc je bénéficie des conditions du Borloo Ancien jusqu’en 2020 et 2021. Les maisons étaient en zonage B2 sous Borloo Ancien. Depuis la loi Cosse, le secteur est passé en zone C. C’est à dire qu’en 2020 et 2021, la seule façon de bénéficier d’un abattement sera de passer par intermédiation locative dans ce cas. Chose que je n’envisage pas pour cet immeuble là ! C’est pour cela que je l’ai acheté via une SCI à l’IR…
Bonjour Bruno
C’est mieux tourner la caméra dans l’autre sens, non ? car tu caches une grosse partie de l’écran. Sinon le sujet est intéressant. Merci
Salut Bruno,
Plutôt sympa, cette petite visite d’appartement délabré. C’est le genre de bien que j’adore quand je visite: plus c’est pourri, mieux c’est ! Bon plan d’avoir 2 maisons déjà louées, comme tu dis cela te permet de rentrer immédiatement du cash et c’est un atout de poids quand tu vas demander ton financement, la banque aimant particulièrement que ce soit déjà loué.
En ce qui me concerne, j’ai commencé par des appartements à rénover, et donc avec un temps de latence entre l’acquisition et la mise en exploitation; puis j’ai enchainé sur des immeubles déjà loués en intégralité; mais qui vont nécessiter un rafraîchissement au fur et à mesure du départ des locataires; ce qui permettra comme toi d’étaler le déficit. Je te confirme que, quand tout est déjà loué, tu vas beaucoup plus vite et tu es aussi plus serein face à la banque 🙂
Salut Julien.
Oui c’est 1 bon plan pour aller + vite, c’est sûr.
Je pense que le prochain achat sera dans la même configuration. Cela dépendra des opportunités bien sûr