On appelle revenus fonciers les revenus tirés des locations nues de vos biens immobiliers. Ces revenus sont soumis à l’impôt sur le revenu. Les biens immobiliers mis en location nue ( vide ) peuvent être des locaux / immeubles d’habitation et leurs dépendances (maison, appartement, emplacement de stationnement), des locaux / immeubles d’activité (bureaux, commerces, usines) ou des terrains.
En tant que propriétaire bailleur, vous avez 2 options pour déclarer vos revenus fonciers issus des locations vides ( appelées aussi location nue ou location non meublée ) :
- Régime micro-foncier
- Régime réel
ATTENTION : On ne parle donc pas ici de la location meublée, dont l’imposition est différente de la location nue. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale et sera imposée au titre des bénéfices industriels et commerciaux ( BIC ).
Régime micro-foncier
Il s’agit d’un régime d’imposition simplifié pour faciliter votre déclaration d’impôts. Très utile si vous n’êtes pas à l’aise avec toute cette paperasserie française… Il s’applique de plein droit si vous percevez moins de 15 000€ de loyers/an. Ce seuil est annuel, et il n’y a pas de prorata temporis.
Si vous optez pour ce régime, vous n’êtes pas obligé de conserver les justificatifs des charges déductibles ( un article sera très prochainement consacré à ces charges déductibles ). Je vous recommande tout de même de conserver tous ces justificatifs au cas où….
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Abattement appliqué sur les revenus fonciers
Le principe est simple :
L’administration fiscale applique un abattement de 30% sur les revenus issus de la location de l’année en cours. Elle retient donc 70% des loyers pour déterminer votre revenu foncier net imposable.
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70% des revenus fonciers sont imposables
12 000€ (1 000€*12 mois) de loyers seront reportés sur la déclaration de revenus. L’administration fiscale appliquera l’abattement de 30%.
8 400€ de revenus fonciers imposables s’ajouteront aux autres revenus imposables ( salaires, produits financiers…) pour former le revenu global net imposable.
Par exemple : vos revenus nets de votre emploi salarié vous ramènent 20 000€ nets annuel
8 400€ ( 30% de 12 000€ loyers ) + 20 000€ = 28 400€ nets imposables
C’est simple, pas de prise de tête. L’abattement de 30% est censé représenter les charges subies par l’investisseur. Mais ce n’est pas forcément le plus judicieux si vous avez donc EN RÉALITÉ + de 30% de charges à déduire…
En choisissant ce régime, le résultat fiscal sera toujours bénéficiaire. C’est-à-dire qu’aucun déficit foncier n’est possible via ce régime fiscal.
ATTENTION :
Lorsque vous choisissez un régime, celui-ci s’applique à l’ensemble des revenus fonciers au sein d’un même foyer fiscal. Il n’est pas possible d’avoir une location soumise au régime micro et une autre au réel.
Ensuite, vous ne pouvez pas utiliser le régime micro-foncier dans certaines situations : monuments historiques, logement bénéficiant d’un régime de déduction particulier (Robien, Borloo, Périssol, Besson…).
Bon à savoir :
Même si vous relevez d’office du régime micro-foncier, vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel pour une période irrévocable de trois ans. Le renouvellement de cette option se fait ensuite tacitement ( automatiquement sans votre intervention ) d’année en année, sauf si vous vous manifestez auprès de l’administration fiscale pour en changer de nouveau.
Pour exercer cette option, il suffit de déclarer les revenus fonciers à l’aide de la déclaration 2044 (ou 2044 spéciale)
Régime réel
La deuxième option que vous avez pour la location nue est le régime réel.
Ici, aucun abattement / forfait n’est appliqué. On déduit simplement tous les frais liés à l’administration du bien locatif dans la limite réellement supportée.
Ce régime est appliqué dès lors que les revenus fonciers générés annuels dépassent 15 000€, ou sur décision de l’investisseur si les charges déductibles représentent + de 30% des revenus fonciers.
Pourquoi opter pour le régime réel d’imposition ?
N’oubliez pas, la facilité ne paie jamais.
Comment déceler si le régime réel est intéressant pour moi ?
- vous avez recours à l’emprunt bancaire pour financer votre investissement locatif
- vous réalisez des travaux de rénovation et d’amélioration dans le logement ou l’immeuble.
- vous déléguez la plupart des tâches, de la recherche jusqu’à la gestion de votre bien locatif
J’espère vous avoir éclairer sur ce 1er point fiscal !
Postez un commentaire ci-dessous. Vous êtes-vous déjà trompé dans ce choix de régime d’imposition ? Cela vous semble t’il clair maintenant ?
Bonjour Bruno,
Personnellement, sur ces questions là, je m’entoure d’un comptable.
Je sais la marche à suivre en quelques étapes mais rien ne vaut l’avis d’un pro sur le sujet qui pourra faire économiser des milliers d’euros!
Merci pour l’article qui éclaire sur bien des points tout en restant simple et clair. C’est ce que je tente de faire également sur mon blog.
Salut cher ami investisseur.
Alors tu as tout à fait raison d’avoir un comptable pour ça….
Et je conseille à tout investisseur qui ne connait rien à la fiscalité immobilière d’en avoir un ! Les honoraires font parti des charges déductibles si vous êtes au régime réel ( cela tombe à point nommé pour illustrer l’article…).
Comme tu le précises, il faut au minimum connaître la marche à suivre. Même quand on délègue à un expert, il faut être en mesure de comprendre pourquoi il fait ou recommande telle ou telle chose, histoire de pouvoir contrôler et avoir la main….
Un article clair et intéressant !
c’est toujours important de reprendre les bases de la fiscalité immobilière.
Merci bcp pour cet article !
Bonjour Lily. Avec plaisir !
Oui les bases sont importantes. C’est un peu comme les fondations d’un immeuble. Si la base est fragile, les risques sont énormes….surtout en immobilier !
Bonjour Bruno,
Article très clair ! Si il y a bien quelquechose à maitriser avant de se lancer, c’est bien la fiscalité … Tellement de personnes se plantent faute de formation.
A bientôt,
Vincent
Bonjour Vincent.
Effectivement, la fiscalité est un des aspects les moins sexy de l’investissement mais un aspect extrêmement important à appréhender car la rentabilité finale ( nette nette ) d’un investissement dépend justement de la fiscalité….
Bonjour Vincent, ton calcul pour choisir le régime réel ou le micro foncier ne peut être que parlant si tu prend en compte 3 années…Dans ton exemple 3 X 8400 = 25200 euros imposable en micro foncier et 2000 euros + 12000 et 12000 (plus de travaux à déduire pour les deux dernières années) = 26000 euros imposable en réel…la différence est donc beaucoup moins impressionnante du coup (25200 – 26000 = -800 euros de différence…)
Je me trompe ??
Bonjour Guillaume.
Je pense que ton commentaire m’était destiné….
Alors ton commentaire est très pertinent ! Dans un souci de simplification et de compréhension, je n’ai inclus que 3 charges déductibles dans l’exemple alors qu’il y en a souvent plus dans la réalité ( après ça dépend des cas, chaque investissement/investisseur est unique ). J’aurai pu choisir un immeuble où les travaux sont bien plus importants. Par conséquent il y aurait un déficit reportable sur plusieurs années.
Il faut effectivement prendre en considération l’aspect fiscal sur plusieurs années, et pas uniquement sur l’année de l’achat. Surtout que l’option réel s’applique pour 3 ans irrévocables…
Merci pour ces informations pertinentes. J’avoue que je n’y connaissais pas grand-chose.
J’espère que ça t’a apporté un peu de lumière sur cet aspect.
Je dirais beaucoup ! 🙂
Bonjour,
Merci pour cette article.
J’aimerai juste une précision, lorsque l’on choisi le régime réel, le montant net des revenus foncier s’additionne avant ou après déduction des parts fiscales pour le calcul de l’impôt sur le revenu?
merci
Bonjour Will.
Les revenus fonciers (ou déficits fonciers) viennent s’ajouter (ou se déduire dans la limite légale) aux revenus du travail et autres revenus pour la détermination du quotient familial et de la TMI (tranche marginale d’imposition). Donc avant l’application du nombre de parts.
Exemple fictif pour 1 couple avec 2 enfants :
Avant investissement : 28 000€ (salaires)/ 3 parts = 9 333€ === fraction du revenu imposable ( 1ère tranche non soumise à imposition)
Le couple achète un immeuble de rapport qui génère 9 000€ de loyers :
hypothèse 1 – revenus fonciers nets 5 000€ (9 000€ loyers – 4 000€ de charges déductibles)
Après investissement : 28 000€ (salaires) + 5 000€ (revenus fonciers) / 3 parts = 11 000€ === fraction du revenu imposable ( le couple passe dans la 2ème tranche imposée à 14% suite à cet investissement )
hypothèse 2 – déficit foncier -6 000€ (9 000€ loyers – 15 000€ charges déductibles)
Après investissement : 28 000€ (salaires) – 6 000€ (déficit foncier) / 3 parts = 7 333€ === fraction du revenu imposable ( le couple reste dans la 1ère tranche )
J’espère vous avoir éclairer Will !
Bonjour,
Merci pour la réponse qui est bien claire.
Bonne continuation
Avec plaisir Will.
Bonjour,
Article intéressant mais on va reprendre les cours de math. Il ne faut pas diviser par 1,3 mais multiplier par 0,7 les revenus fonciers.
Ca donne : 12 000 * 0.7 = 8400 € pour le régime micro-foncier.
Ca réduit l’écart dans l’exemple donné sans remettre en cause le fond mais pour le calcul de chacun, c’est mieux 😉
Nicolas
exact Nicolas, bien vu merci !
Bonjour,
Une fois le régime choisi, on doit le garder 3 années. Oui mais. Si le bail est signé en sept 16 avec option du régime réel, je dois rester au régime réel pour les loyers perçus en 2016, 2017et 2018 ou 3 années à date d’anniversaire du bail soit jusqu’en 2019 ?
L’option s’exerce sur l’ensemble des revenus fonciers par année, donc 2016, 2017 et 2018
L’administration fiscale m’a dit que je pouvais avoir meublé sous le régime micro foncier (50% d’abattement) et un autre meublé régime réel? Qu »en pensez vous ?
Salut Jacques.
En revenus fonciers, l’option et le régime choisis sont GLOBAUX. C’est à dire aucun mix n’est possible entre micro et régime réel. En meublé, c’est la même chose il me semble. Le mieux est de demander un “rescrit” de l’administration fiscale, et consulter 1 fiscaliste par la même occasion. Ils t’ont affirmer ( bizarrement ) que c’est possible d’avoir des biens meublés en micro, et d’autres au réel. Dans ce cas, qu’ils en fassent la confirmation écrite qui servira de preuve en cas de contrôle fiscal…. Et n’hésite pas à faire 1 retour ici !