Je vous rappelle que j’ai acheté mon premier immeuble de rapport sans apport, je l’ai fait financer à 110 % par la banque. Je suis salarié et touche des revenus modestes, très modestes. Et j’étais déjà endetté à hauteur de 33 %, au taquet quoi !
Alors comment est-ce que j’ai pu acheter sans mettre le moindre centime mon immeuble de rapport ?
Le schéma est simple :
“Hey Bruno, tu déconnes. Tu ne peux pas résumer un achat immobilier sans apport en quelques lignes…”
Revenons maintenant sur notre achat sans apport.
Lorsque vous aurez trouvé votre immeuble de rapport, négocié et signé l’avant-contrat, il vous restera à décrocher un financement.
Direction votre banque, les banques concurrentes, et les courtiers. Ne vous reposez pas uniquement sur votre banque actuelle. Il se peut qu’elle ne vous suive pas ! C’est exactement ce que j’ai fait pour assurer le coup. Trop envie de réussir mon 1er investissement locatif… Et j’ai pu obtenir 2 accords de principe de banques concurrentes avant celui de ma propre banque.
J’ai demandé à ces établissements le financement à 110%, sans apport. Je savais pertinemment que les banques n’aiment pas prêter la totalité des fonds pour financer un projet. Elles considèrent dans ce cas que ce sont elles qui prennent le plus de risques. Les banques demandent souvent que vous mouilliez aussi la chemise en exigeant un apport de votre part.
Alors comment justifier au banquier le fait de ne mettre aucun apport ?
– vous n’avez tout simplement pas la possibilité de mettre un apport !
– vous souhaitez garder votre épargne de sécurité
Même si vous n’arrivez pas à mettre beaucoup d’argent de côté, vous DEVEZ ABSOLUMENT vous forcer à épargner. C’est PRIMORDIAL.
Perso, je n’avais pas beaucoup d’épargne sur mes livrets bancaires ( je vous livrerai ma technique un peu particulière pour épargner prochainement ). Donc le peu que j’avais, je n’allais pas le mettre en apport et me retrouver à sec. Ça serait une très grosse erreur de vider tous ses livrets d’épargne pour décrocher un financement, et se retrouver dans la mouise au premier gros imprévu ( il y en a toujours un !). C’est primordial garder toujours une réserve d’argent au cas où….
Imaginez si vous utilisez en apport les 5 000€ que vous aviez épargné , et que vous devez rénover en urgence une partie de la toiture de l’immeuble. Comment allez-vous faire ? ( bon, c’est le genre de chose à prévoir tout de même après la visite initiale de l’immeuble )
Par conséquent, j’ai insisté auprès du banquier pour garder mon épargne en cas de coup dur.
– vous voulez bénéficier au maximum de l’effet de levier de l’emprunt bancaire.
Si j’ai choisi d’investir dans l’immobilier, c’est en parti pour bénéficier de ce qu’on appelle l’effet de levier. On utilise l’argent des autres pour investir.
D’un côté la banque vous prête pour acheter un immeuble de rapport. De l’autre côté les locataires vous versent des loyers afin de rembourser la banque. Dans ce schéma vous n’utilisez pas votre argent ( ou très peu ).
Le retour sur investissement est énorme…. ( Et retour de manivelle, en cas de pépin, le risque est énorme aussi, mais relativement faible si vous faites bien les choses ! )
– vous souhaitez avoir le MAXIMUM d’intérêts à déduire de vos revenus fonciers
Les intérêts d’emprunt font partie des charges déductibles des revenus fonciers. J’y reviendrai dans un article très prochainement. Il y a tout un tas de charges et de frais déductibles qui permettent de baisser fictivement les revenus imposable et donc l’impact de votre investissement sur votre fiscalité personnelle.
A titre d’exemple, à partir du prêt immo de mon immeuble de rapport :
en 2017 = 1 850€ d’intérêts à déduire des revenus fonciers générés
en 2018 = 1 699€ d’intérêts à déduire des revenus fonciers générés
Des 8 700€ de loyers perçus annuellement, je déduirai 1 850€ d’intérêts pour 2017, et 1 699€ en 2018… Il y aura bien sûr d’autres charges déductibles qui viendront alléger les revenus imposables.
– utilité de l’assurance emprunteur en cas de décès
Je viens de lister les points essentiels qui justifient le fait de ne pas mettre d’apport et d’emprunter pour investir. Mais il existe des situations où mettre un apport, ou payer Cash un bien immobilier est soit plus judicieux, soit nécessaire.
Bonjour Bruno,
Article très intéressant comme toujours !
Et merci pour ton blog énergique qui est très agréable a lire 🙂
J’ai 36 ans et ayant dans 3/4 ans une belle somme a investir (environ 450 000€)
l’idée fait son chemin d’acheter un immeuble – voir plusieurs 😉 – pour tout les avantages que cela apporte
et justement arrêter de travailler dans le sud.
Les seules opérations que j’ai faites sont des achats reventes sur RP
qui pour l’instant mon réussies mais je suis (encore) salarié avec justement un revenu modeste,
et les questions sur la fiscalité, emprunt, me taraudes un peu …
En tout cas avec les simulations que j’ai déjà effectués :
1/ J’achète cash … Et je me fait massacrer par les impôts … 🙁
– Même si il y a déficit foncier, il ne durera pas éternellement.
2/ J’emprunte a 110%, étant déjà propriétaire de ma RP sans crédit et vu la somme disponible, je pense que le banquier pourrait me dire “oui” …
– Oui mais avec un revenu de 1400€, je pense que ma capacité d’emprunt est limité, et puis indépendant dans 20 voir 25 ans bah … Cela ne m’enchante pas vraiment 🙁
3/ La solution qui me plait le plus, couper la poire en deux : emprunter la moitié de la somme sur chaque biens, réduire l’emprunt sur 10 ans par ex, acheter des travaux, déficit foncier au maximum, maximiser le rendement en saisonnier, colocation ou Borloo anciens …
Bref, comme tu as pu le constater je suis encore au stade théorique et la pratique me manque cruellement, il y a des choses que l’on apprend qu’en pratiquant. Je sais qu’il existe surement d’autre alternatives, donc je continu a me former, lire, apprendre, épargner en attendant de passer a l’action dans quelques temps !
Merci de m’avoir lu,
et j’espère que mon commentaire reste en phase avec ton article.
A Bientôt, Gaétan.
Salut Gaétan. Ton commentaire est justement très en phase avec l’article et ouvre le débat sur Apport ou Pas apport.
Tu es dans la situation où tu as le choix entre les 2 options. Moi j’ai eu “la chance” de ne pas avoir le choix….
1) Oui, si tu achètes en direct et Cash, ça va piquer !
2) Tu es seul ou en couple ( revenus de la conjointe/concubine à additionner…) ? As-tu justement consulté ton banquier et un courtier pour savoir combien tu pourrais emprunter ?
Tu peux être indépendant assez rapidement. Pas besoin d’attendre 20 ans ! Si tes immeubles sont rentables et dégagent un cash-flow positif, cela peut ne prendre que quelques années. Mon objectif est 5 ans pour devenir indépendant en partant de 0, et je vais le tenir… Donc vu les arguments que tu as ( ton épargne…), tu peux atteindre ton objectif rapidement.
Pour toi devenir indépendant financièrement, c’est remplacer tes 1400€ ?
3) Option intéressante à étudier. Peut-être faire 1 ou 2 opérations rentables par ce biais histoire de lancer la machine, et passer à l’emprunt à 110% par la suite.
Dans tous les cas, consulter ton banquier ou courtier peut te donner une 1ère piste de réflexion. Un expert-comptable peut être bon conseiller aussi. Ils pourront te guider en fonction de tes contraintes, objectifs et aspirations, chaque cas étant particulier !
Bonsoir Bruno,
Merci de ta réponse explicite 🙂
Et pour apporter quelques précisions, je compte emprunter seul.
J’avais justement demander a ma banque, juste pour infos,
une simulation de prêt et elle me suivais a hauteur de 100 000€.
Oui bien sur, j’ai déjà pour objectif premier d’atteindre mon salaire net pour gagner en liberté car pour moi cela n’a pas de prix !
Puis par la suite mon deuxième objectif serait 2500€ …
Effectivement si les choses sont bien faits, et avec un cash flow toujours positif, cela me semble largement atteignable.
Ta solution n°3 est une bonne piste, donc je vais creuser dans ce sens 😉
J’ai déjà mes objectifs en tête, il ne manque plus qu’a trouver le chemin pour arriver a destination !
A bientôt, Gaétan.
Cool, 100 000€ peuvent te permettre d’acheter un petit immeuble sympa.
Bonjour Bruno
Mon expérience:
Je viens juste d’acheter un immeuble un peu comme le tiens a 60 000€ avec 40 000€ de travaux + 20 000€ (notaire ,agent immo ….) donc emprunt a la banque de 120 000€ a 110% sur 20ans a 1.50% hors assurance.
La seule chose que j’ai apporté est frais de dossier 250€ et frais de garantie 1200€.
Par contre chose intéressante est que j’ai obtenu un report totale du crédit (même les intérêts reportés) pendant 1 an.
Bon voila c’est mon expérience pour mon 1er immeuble (et pas le dernier), maintenant ils attaquent les travaux.
A bientôt
Olivier
Salut Olivier. Parfait tout ça. Niveau cash-flow et rentabilité, tu en es où ?
Combien de temps prévu pour les travaux ? Bien joué le coup du différé total d’amortissement du prêt. C’est ce que j’ai fait aussi, par contre en différé partiel pendant 1 an.
Salut Bruno
J’avais visité ton immeuble avec Guillaume courant Mars/Avril quand tu étais en pleine rénovation du studio, sacré petit chantier…
Il m’avait fait visité un petit immeuble 2 T2 dans une rue perpendiculaire a ton bien.
Bon cela c’était pas fait (une follasse qui en demandé trop).
Bon pas bien grave il m’a trouvé autre chose un peu plus au sud dans son coin fétiche a Guillaume.
Donc crédit sur 20 ans 630€/mois (j’ai prévu large avec la banque en crédit donc cela devrait baisser).
Loyer proche de 1000€ (on verra a la fin des travaux)
Donc cash-flow 350€ (+ ou -)
On déduit 15€/mois de PNO, 500€ taxe foncière.
Comme toi je peux passer en Borloo ancien pour les 2 ( 2 T3 de 85 et 90 m2)
+ déficit foncier + TMI 14% donc pas d’impôt pendant longtemps.
Donc j’ai une rentabilité de 10% net (normalement)
Pour les travaux il devrait attaquer avant la fin de l’année donc j’espere louer en Mars puis Juin et je ne commence le crédit qu’en Novembre 2017.
Jolie petite pépite
Voila tu sais tout.
Olivier
Salut Olivier.
Très joli projet aussi pour toi. Cela me rappelle un peu mes chiffres entre la rentabilité, 2 apparts,le Borloo et le TMI….
Bien joué le différé d’amortissement de ton prêt. Ça va te faire 5 mois de pleine trésorerie entre juin et novembre !
Bonjour Bruno,
Acheter un immeuble de rapport avec un salaire de 760 € congés payés inclus en étant seule, avec 2 enfants à charge mais une épargne de 50 k€. Voilà mon défi dans quelques années.
J’ai déjà posé la première pierre : un appartement acheté sans travaux financé par une banque concurrente à la mienne grâce à un courtier qui ne m’a rien pris et qui a obtenu un financement de 61.2 k€ incluant les frais de notaire + frais de garantie + frais de dossier de 300€ sur 20 ans à 1.7 % +0.3 ADI. Le bien s’autofinance avec un cash flow positif de 10 €. 🙂
Et grâce au dispositif Borloo dans l’ancien, je vais diminuer l’impact fiscal au renouvellement du bail.
Le plus dur c’est de se lancer par peur de faire des erreurs alors je continue de me documenter, de me former.
Merci pour tes articles qui m’aident sur le chemin de l’indépendance financière.
Au plaisir de te lire et de lire les commentaires des visiteurs.
Bon investissement à tous.
Bonjour Catherine. Bel exemple de détermination ! C’est très bien d’avoir lancé un 1er projet qui s’autofinance et même qui te rapporte un peu chaque mois. Cela mettra en confiance les banquiers pour ton projet d’immeuble de rapport. Et un projet réussi te donnera aussi plus confiance en toi pour oser passer le cap du 2eme investissement !
J’utilise aussi le Borloo ancien en social sur 1 des appartements donc une déduction de 60% sur revenus fonciers de cet appartement…. Idéal pour réduire la pression fiscale !
Salut Bruno!
Effectivement il y a deux question qui “m’enervent” quand je vais à la banque :
1- pourquoi ne voulez vous pas mettre d’apport?
2- pourquoi ne voulez vous pas acheter plutôt votre résidence principale?
Pour la première tu as bien répondu, c’est effectivement pour moi de garder de la liquidité afin de ne pas avoir de problème en cas de travaux prolongés ou si je ne trouve pas de locataire tout de suite (quasi improbable) cependant à prévoir quand même.
Mon nouveau banquier est heureusement plutôt cool, il ne veut justement pas que je mette d’apport pour garder cette liquidité!
Pour la seconde je les casse en 2/2 en répondant : “Et bien…Tout simplement parce que je suis amené à être mobile dans mon travail.” 🙂
et voila Job is done.
Après c’est au banquier de faire le sien.
Bon courage à vous tous!
Salut Michael.
Tu as raison. Bonne idée de réponse pour ta RP… C’est une remarque que les banquiers lancent souvent quand on investit dans du locatif et que l’on n’est pas propriétaire de sa résidence principale.
bonjour Bruno, sous quel statut as tu acheté ton immeuble : en propre, sci ir , sci is ? pour y faire location nue ou meublée ? merci pour tes conseils
Bonjour Pierre .
J’ai acheté en nom propre. L’immeuble est loué en location nue.
Ce choix n’impacte en rien ma fiscalité personnelle pendant pas mal d’années. D’autant qu’actuellement je ne suis pas pressurisé par l’administration fiscale…. Le seul “hic” est la situation d’indivision qui en résulte.
Je suis justement en train de bosser sur le sujet pour les prochains achats. Je vais m’orienter sur une structure type SCI. J’en parlerai bien sûr sur le blog quand tout sera calé et définitif.
Bonjour Bruno,
Bel article, très pédagogique.
Pas toujours facile de tout faire financer par la banque.
J’y ai laissé les frais de notaire pour ma part sur un appart.
Tu montres qu’avec de la détermination et de la conviction, on peut y arriver.
Bonne continuation.
Salut Fred. Oui je suis assez d’accord. La banque demande souvent de mettre un apport et ça peut être galère si elle est trop exigeante.
Mais en utilisant ces arguments, je suis persuadé que l’on peut obtenir son financement sans apport.
Bonjour Bruno,
Je lis tous tes articles depuis quelques temps maintenant, et pour 2017, mon objectif est d’acquerir mon 1er bien immobilier. J’ai 31 ans, un CDI, un salaire net mensuel entre 3450e et 3850e (après impot) plus des primes, un loyer de 520e et un emprunt de 683e qui court jusque 2021 pour mes etudes. Je n’ai jamais eu un seul decouvert et mes releves bancaire sont bien approvisionnes.
J’ai conscience que le credit peut etre un frein serieux, mais c’etait aussi un investissement car avant ce pret pour mes etudes, mon salaire etait de 1700e, j’ai donc plus que double mon salaire grace à cet emprunt investissement.
J’ai monté un projet avec acquisition d’un bien à Paris, 16m2, 90000e et avec les travaux, architecte, notaire et ameublement, je m’en tire pour 140000e. J’ai le dossier avec les simulations après travaux, financement etc.. Je souhaiterais donc contracte un pret de 140000e sans apport sur 20ans avec des mensualites de moins de 700e. Le loyer sera de 900e brut. Je degagerais donc un cash flow de 200e mensuel.
Penses-tu que je puisse decrocher ce pret sans apport, et si non comment faire pour render mon dossier plus simple?
Merci Bruno
Bonjour Cam.
Effectivement le prêt en cours peut être un peu gênant, quoique ! Il te reste encore une certaine marge d’endettement. À voir avec ton banquier ET un courtier pour faire jouer la concurrence. Début d’année = objectifs à atteindre pour les banques….. Ils te proposeront aussi peut-être un prêt avec différents paliers de remboursement histoire de lisser pendant les 4 ans restants du prêt que tu as déjà.
Ce n’est pas impossible d’obtenir ce financement sans apport. Cela ne se fera pas forcément dès la 1ère banque démarchée.
Je pense que tu dois consulter 4-5 établissements bancaires pour obtenir le maximum de propositions. C’est ce que j’ai fait et ça a plutôt bien marché !
Tu as les arguments dans l’article pour convaincre les banques de te financer sans apport. Après, si ça bloque vraiment, il vaut mieux faire l’effort de mettre la main au porte-monnaie, le but étant de déclencher le 1er investissement. Tu pourras être plus exigeant sur les prochains investissements.
Comment se décomposent les postes d’achats ? Combien de travaux ? Pourquoi un architecte pour 16m2 à rénover ? N’y a t’il pas moyen d’optimiser les coûts travaux/architecte ?
Même si tu as un cash-flow positif, les banques ne prennent souvent que 70% des futurs loyers en compte. Il faudrait que tes futures mensualités de prêt pour cet investissement tournent autour de 630€/mois. Si tu n’atteint pas ce ratio, la banque estimera que tu vas perdre de l’argent, et ton taux d’endettement augmentera.
Acheter un immeuble reste une grosse opération que personnellement je ne me vois pas faire sans un courtier qualifié.