On a tous des défis dans la vie qui nous poussent à se relever les manches chaque jour. Des projets de plus ou moins grande envergure. Niveau personnel ou professionnel…
Il y a des défis qui peuvent chambouler votre vie. Vous connaissez le mien si vous suivez le blog : acheter 1 immeuble de rapport / an, et gagner mon indépendance en 5 ans maxi. J’ai déjà fait un grand pas l’année dernière en investissant dans un 1er immeuble vraiment abordable et rentable. Et j’en suis fier puisque je pars de loin, très loin…. Mais j’ai conscience de la vie que je vais me créer grâce à ces investissements ! C’est pour cela que je suis inarrêtable…
Aujourd’hui, je suis content de partager avec vous la suite de mes aventures immobilières : l’achat d’un second immeuble 6 mois à peine après avoir fini de rénover et de louer le précédent ! Une nouvelle aventure commence…
Une proposition inattendue…!
Je ne sais pas si vous croyez à la loi de l’attraction et si vous avez lu ce bouquin, mais certaines fois il semblerait que l’on attire des choses ou des événements parce qu’on y pense et les désire fortement… C’est clairement ce qui s’est passé pour moi ! Je vous recommande de cultiver cet état d’esprit optimiste, curieux et ambitieux. Cela vous apportera énormément de bonnes choses.
En ce début d’année, alors que comme tout le monde je parlais de mes bonnes résolutions pour 2017 ( santé, bonheur, et 1 immeuble 😀 ) ; j’ai le coup de fil d’un ami m’appelle pour me proposer… de racheter un de ses immeubles ! What ?
La vie est parfois bizarre bien faite. D’un côté, c’est un peu normal. Dès je croise quelqu’un, je parle d’immobilier. Forcément, ça aide à faire des affaires. Je vous conseille vivement de faire de même. Ne perdez pas une occasion de papoter avec les gens. Vous pourriez tomber sur LA personne qui va vous aider, vous pousser, vous permettre d’investir, ou qui a une affaire à vous proposer….
Visite de l’immeuble de rapport
Ni une, ni deux, quelques jours après l’échange avec mon ami, on prend rendez-vous pour aller visiter son immeuble de 3 lots. Il m’a déjà annoncé les chiffres qui semblent vraiment pas mal sur le papier. Ne reste plus qu’à se déplacer pour découvrir notre futur nouveau bébé.
C’est parti pour 1 heure de voiture en direction d’une métropole, ville, village de 800 habitants. Même stratégie que pour mon 1er bien locatif : s’éloigner des grosses métropoles. Il faut savoir agir différemment de la masse et se sortir de la tête certains concepts qu’on nous martèle souvent du type : l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement ! C’est mon point de vue, et je l’assume ( je sais que je vais en faire grogner plus d’un !!! ). Il ne faut pas avoir peur d’acheter dans des petites villes. Les gens ont besoin de se loger partout en France ( veillez à tester la demande locative quand même ).
Bref, une fois sur place, c’est parti. Inspection générale du bâti, charpente, intérieurs, compteurs EDF et eau, etc…
A noter que 2 des 3 lots sont déjà loués. J’ai donc rencontré les locataires déjà en place, et les 2 lots rapporteront directement du cash dès que j’en serai le propriétaire. Acheter un bien déjà loué est un vrai plus pour décrocher un financement. Je le sais, et cela me rend vraiment confiant pour aller démarcher les banques !
Quant au 3ème lot, il est totalement à rénover. En le visitant, j’ai eu l’impression de rentrer dans un ancien squat ! Heureusement que je suis assez détaché du côté émotionnel et que j’arrive à me projeter.
Magnifique cuisine équipée !
Tout à revoir…. Le côté moisissures, ça ne me plaît pas trop !
Comment est-ce possible de péter les murs comme ça ?
Tous les radiateurs, prises, poignées de fenêtres ont disparu…
Le projet est rentable et me plaît…
Dès les 1ers instants, le projet me plaît. En tant qu’investisseur, on se doit de réfléchir vite ( et bien ). On sent rapidement si un projet est bancale ou pas. Sur ce coup, je n’ai pas de pression puisque c’est une “exclusivité” rien que pour moi… Si vous êtes en concurrence directe sur une affaire qui vaut le coup sur le papier, n’hésitez pas à réagir vite. N’oubliez pas qu’il existe un délai de rétractation qui vous permet de vous retirer sous 10 jours ( depuis le 08 août 2015, valable pour les particuliers non professionnels ) après la signature du compromis.
Côté chiffres, le deal flirte avec les 10% net une fois la taxe foncière et assurance PNO déduites. Je reste dans les clous de ce que je me fixe comme rendement, histoire de dégager un cash-flow positif et ne pas me bloquer pour de futures opérations immobilières. Les travaux que j’aurai à réaliser me permettront à nouveau de générer un déficit foncier sur les 1ères années.
Je parlerai des chiffres de l’opération plus en détails dès que j’aurai une offre de prêt et que je serai quasi sûr d’acheter l’immeuble…
Direction le notaire pour la signature du compromis
Après la visite et l’estimation des travaux faite par un artisan, je m’engage sur le projet. Direction le notaire pour signer un compromis avec le vendeur de l’immeuble.
Souvent, il est demandé à l’acheteur de verser ce que l’on appelle “un séquestre”. C’est une sorte de caution, une somme qui marque l’engagement de l’acheteur à acquérir le bien. Il est à savoir que cette somme est réellement encaissée sur un compte séquestre du notaire. Par convention, il est coutume de demander jusqu’à 10% du prix du bien. Mais ce n’est pas une obligation légale. Le montant de ce séquestre est totalement négociable… Et si l’affaire n’aboutit pas ( si les conditions suspensives ne sont pas levées par exemple ), cette somme est restituée à l’acheteur. Pour cette opération, je n’ai pas versé de séquestre. Juste une avance de 300€ au notaire qui lui permet de rémunérer ses 1ères démarches, et qui seront déduits des frais définitifs lors de la signature de l’acte authentique.
Procuration + clause de substitution
Avant le rendez-vous chez le notaire, j’ai obtenu la procuration pour signer seul sans la présence de ma femme. C’est une simple formalité : ma femme reçoit un exemplaire du compromis qu’elle doit emmener à la mairie de notre commune. Elle signe ensuite le compromis devant une personne assermentée afin que sa signature soit certifiée en mairie. Je n’ai plus qu’à ramener son compromis signé qui sera annexé au compromis que je vais, moi, signer devant le notaire avec les vendeurs. C’est simple et efficace si un des époux ne peut/veut pas se déplacer pour la signature du compromis !
J’ai également fait insérer une clause de substitution dans le compromis. Je souhaite acheter cet immeuble via une SCI qui n’est pas encore constituée. La solution est donc de mettre en place cette clause dans un compromis de vente : rien de plus que 3 lignes qui précisent la faculté “d’une tierce personne” ( proche ou société ) d’acquérir le bien !
Je créerai la SCI définitivement dès que j’aurai un accord d’une banque pour me suivre sur ce projet. Je n’ai pas envie de craquer de l’argent dans le vent si aucune banque me suit ( ça n’arrivera pas… ) ! Plusieurs banques que j’ai démarché par anticipation avant de m’engager sur ce projet me demandaient que la SCI soit créée pour pouvoir me faire une proposition de financement. Ce que j’ai fait, en accord avec mon notaire, c’est préparer “un projet de SCI”. C’est ni plus, ni moins une esquisse des statuts de la future SCI. Cela m’est revenu à 0€, et dans l’hypothèse d’un refus de financement, je n’aurai pas claqué + de 1000€ pour rien ! Et c’est d’ailleurs la justification que j’ai fourni aux banques. Elles l’ont compris facilement…
La Suite des événements….
La suite logique du compromis est le démarchage des banques. Je ferai un article complet très prochainement sur ce thème !
Comme je l’ai dit un peu plus haut, voici comment je me suis organisé :
- dépôt de dossier sur Meilleurtaux.com 1 mois avant la signature du compromis. Il y a une option qui permet de les consulter avant signature d’un compromis. C’est la 1ère fois que je passe par un courtier en ligne, et ça s’est pas trop mal passé : prise de contact rapide, taux attractif.
- Meilleurtaux m’a redirigé vers une banque de ma commune. Prise de rendez-vous et étude du projet d’investissement. J’ai voulu consulter une banque AVANT de signer le compromis pour prendre la température, connaître leurs conditions et contreparties, et avoir une proposition avant de consulter ma propre banque !
- Quelques jours avant la signature du compromis, j’ai posé 4 rendez-vous bancaires post-signature : ma banque actuelle, 1 courtier “en agence physique”, 2 banques concurrentes en direct. Je ferai un topo complet sur mon organisation pour préparer ces rendez-vous, comment je présente le projet, comment j’essaie de séduire les banques…..
J’espère avoir rapidement des réponses ( positives ) pour finaliser l’achat de cet immeuble. La suite au prochain épisode !
Bonjour,
Merci pour ce retour, je suis dans le même cas j’ai un immeuble depuis le début de l’année et je compte repartir à la chasse bientôt.
J’aurai une question, pourquoi passer par une sci? À l’IR ou l’IS?
C’est pour développer ton patrimoine plus rapidement sans toucher à l’argent gagné ?
Bon courage pour la suite
Willy
Salut Willy.
J’espère que tu arriveras aussi à développer ton parc immobilier !
Si le deal se réalise, ça sera via une SCI à l’IR que je ferai basculer à l’IS dans l’avenir. Il y a plusieurs raisons qui me poussent à créer une SCI.
But patrimonial et but fiscal. Comme tu le précises, il arrivera un moment où les impôts viendront me mettre une raclée, d’où la possibilité de basculer à l’IS.
Pourquoi ne pas le faire maintenant ? ( J’anticipe les questions )
L’immeuble que j’achète a une particularité : il y a actuellement un conventionnement Borloo Ancien en cours. Ce dispositif est incompatible avec une société, donc incompatible avec une SCI à l’IS ! Je dois attendre la fin du conventionnement pour pouvoir passer la SCI à l’IS.
Salut Bruno,
Je suis d’accord avec toi sur le fait de sortir de la masse (du troupeau) et d’oser investir ailleurs que dans les grandes villes. Cela fait partie de ma stratégie également.
Amitiés.
David
Salut David. Beaucoup ont peur de se lancer ailleurs que dans les grandes villes. Ça peut se comprendre. Bien sûr, je ne dis pas que c’est LA solution. Mais cette solution me convient, surtout que je n’ai pas beaucoup de choix à cause de mes revenus…. Acquérir un immeuble dans Bordeaux, impossible pour moi !
hâte de connaître la suite et de savoir comment tu a presenté ton dossier au pret des banques et quel en sera le resultat
Salut Mickael. Moi aussi j’ai hâte de voir la suite .
Bonjour Bruno,
J’ai hâte de savoir la suite également. personnellement j’ai mis les immeubles de rapport de côté.
Ca aurait été sympa d’avoir un photo de la façade bien que ce ne soit pas le principal.
Dans le dernier appartement on peut faire des jolis truc. Un projet qui fait envie.
Bon courage à toi une fois que tu à le financement, tu as fait la plus grosse partie!
Salut Michael. J’ai fait exprès de ne pas la mettre. Un peu de suspens…..
Oui, il va y avoir de belles choses à faire. J’ai hâte de tomber une offre pour lancer la machine. Affaire à suivre
Bonjour,
on t’arrête plus, mais c’est bien, cela fait partit de tes objectifs, 1 immeuble par an, pour te créer ta liberté financière, bravo,
je me souvient plus, tes appartements tu les loue en nu ou meublé,
et tu dit que tu va créer une SCI, du coup qu’est ce que cela veux dire,
tu passe professionnel ou cela n’a rien à voir, quels sont les avantages de créer une SCI, et pour cela il faut être deux, donc avec ta femme,
merci pour tes réponses
Salut JeJe.
Concernant mes apparts, tout est en location nue.
Je vais créer une SCI à l’IR comme je le dis un peu plus haut dans les commentaires. Effectivement il faut être 2 associés minimum ( ma femme ). Constituer une SCI ne signifie pas être “professionnel” de l’immobilier. Il s’agit d’une société “civile” et non commerciales. La SCI est avant tout un outil de gestion patrimoniale. Suivant qu’elle soit imposée à l’IR ou à l’IS, tu n’obtiens pas du tout les mêmes avantages / inconvénients / obligations…. Et une SCI n’est pas forcément le montage idéal pour tout le monde ! Cela s’étudie au cas par cas en fonction de beaucoup de paramètres : personnels, financiers, fiscaux, stratégiques….
Ok, je comprends mieux ta stratégie.
Je réfléchis aussi à une sci à l’is pour être moins taxé et développer plus rapidement mon patrimoine et atteindre plus vite la liberté financière(même si j’ai le temps encore :)), bien sûr cela implique de ne pas me verser de dividendes. J’ai bientôt rendez vous avec un expert comptable pour éclaircir quelques points.
Bonne continuation 😉
Willy
Salut Bruno !
Super ! Une nouvelle opportunité que tu as su saisir en plein vol ! 🙂
De notre côté, nous avons déjà fait quelques simulations avec meilleurtaux.com, et les chiffres qu’ils nous proposaient n’étaient vraiment pas intéressant ! Ils nous proposaient 60 000€ de prêt contre 200 000 € avec notre courtière actuelle !
Il ne faut surtout pas hésiter à consulter d’autres courtiers en prêt immobilier comme tu l’as fait 😉
Il y en a des moins connus qui peuvent être très performants aussi.
Hâte de connaître la suite !!!
Céline et Johanna
Salut Céline et Johanna.
Effectivement cela fait une énorme différence dans les simulations que vous avez eues ! C’est même étrange…. Je n’ai jamais eu cette situation mais l’enseignement qu’on peut en retirer est très intéressant : mieux vaut ne pas se contenter d’un seul courtier.
Oui, certains petits courtiers vont plus se battre que de grosses machineries du type Meilleurtaux, CAFPI ou autres. La contrepartie sera peut-être des frais un peu plus élevés. Quoique ! Limite on s’en fout. Le but est d’obtenir un prêt. À moins d’avoir un profil emprunteur hyper sexy et des propositions à la pelle…
Bonjour Bruno
Félicitation pour ton 2eme immeubles !!!
Juste une question , vu que c’est la tendance actuellement de créer une SCI, alors ma question est la suivante :
Est-ce qu’une SCI te permet d’encaisser le cash flow mensuel ?
Pourquoi faut-il passer par une SCI pour investir et non en nom propre ?
Merci d’avance et bonne continuation
Salut Angoua.
Je n’ai pas créé une SCI parce que c’est une tendance. Perso, je suis quelqu’un qui ne suit pas les effets de mode ( j’investi dans des bleds alors que tout le monde ne jure que par les métropoles…). Ça répond à un besoin réel.
Pour ma part, j’ai créé une SCI à l’IR. On va dire que ça ne change pas grand chose côté utilisation de la trésorerie. Je peux bénéficier du Cash-flow et l’utiliser comme bon il me semble. Soit pour les dépenses perso, soit pour l’immobilier.
Ce n’est pas une obligation d’utiliser une SCI pour investir, loin de là. Tu peux très bien acheter en nom propre, créer du déficit foncier chaque année. Bien sûr à un moment donné, tu vas te faire rattraper niveau impôts.
Créer une SCI et utile si tu as une vision long terme, et l’ambition de te créer un gros patrimoine immobilier. L’avantage dans ce cas-là de passer à l’impôt sur les sociétés sera de pouvoir anticiper et maîtriser la pression fiscale, le taux de l’IS étant relativement stable….
Je le répète. Une SCI n’est pas un effet de mode. Ce n’est parce plusieurs personnes en créé que tu dois en créer une aussi. Ce n’est pas facile d’appréhender cette question quand on débute.