L’un des aspects les plus importants ( mais des moins « glamours ») de l’investissement immobilier est la fiscalité. Les investisseurs débutants et même certains chevronnés auraient tendance à survoler la question. Trop compliqué, trop prise de tête…. Mais faire l’impasse et ne pas y réfléchir revient à conduire les yeux fermés sur une route de montagne en plein hiver ! Ça peut vite déraper. Il y a vraiment un minimum de choses à maîtriser pour réussir de A à Z votre investissement locatif, et l’aspect fiscal est très important.
On a vu dans ce précédent article comment choisir son régime d’imposition pour la location nue.
Pour rappel, 2 choix s’offrent à vous, propriétaires bailleurs pour déclarer vos revenus fonciers :
- Régime micro-foncier si vous touchez moins de 15 000€ de loyers/an et que vous ne voulez pas vous prendre la tête avec la paperasse ! L’administration fiscale appliquera un abattement de 30% sur vos revenus fonciers pour déterminer le montant imposable.
- Régime réel si vous percevez plus de 15 000€ de loyers ( s’applique d’office dans ce cas ). Ou sur option si – de 15 000€ de loyers et que les charges déductibles que nous allons voir après représentent + de 30% du montant des loyers perçus.
Pour être déductibles les charges doivent répondre à quelques critères :
– les charges doivent se rapporter à un bien qui procure un revenu foncier. Si votre logement est vacant, pas de déductions possibles.
– il faut être en mesure de justifier les dépenses. Donc impérativement garder les factures à votre nom pour les présenter à l’administration fiscale au cas où elle les demande.
– la ou les dépenses doivent être réalisées au cours de l’année.
A vous de comparer ce qui est le plus avantageux !
Dépenses de réparations, d’entretien et d’amélioration du bien locatif :
Pour conserver en état votre bien immobilier, vous êtes amenés à engager des dépenses de travaux. Tous ces travaux destinés à maintenir ou à remettre un immeuble en bon état et d’en permettre un usage normal, conforme à sa destination, sans en modifier la consistance, l’agencement ou l’équipement initial sont déductibles.
- remplacement chaudière
- remise en état toiture
- renouvellement des revêtements de sol
- …
Attention : toutes les dépenses de (re)construction et d’agrandissement, de modification de l’agencement…n’entrent pas dans le champ de déductibilité.
Les charges et frais de gestion, de garde et de procédure :
Il arrive souvent de déléguer certaines parties administratives et certains actes de gestion à des prestataires ( agence immobilière, administrateur de biens, etc….). Tous ces frais sont déductibles des revenus fonciers.
Vous pouvez également soustraire des loyers perçus les honoraires suivants : avocat, notaire, huissier, comptable… dès lors que ces frais ont été engagés pour la conservation, l’acquisition et la gestion courante du bien locatif.
Sont aussi concernés les frais de gardiennage ou de conciergerie, les frais de procédure pour le règlement de différends avec les locataires ou prestataires…
Dans sa grande bonté, l’administration fiscale autorise également une déduction de 20 € par an et par logement au titre de frais administratifs ( courrier, téléphone, divers supports pour quittances et baux….).
Les dépenses acquittées pour le compte du locataire et restant définitivement à la charge du propriétaire :
Pour diverses raisons, vous pouvez être amené en tant que propriétaire bailleur à régler certaines dépenses qui incombaient normalement au locataire. Par exemple en cas de départ du locataire et de non-paiement volontaire des charges locatives par celui-ci.
Vous pourrez les déduire.
Indemnités d’éviction et frais de relogement
Impôts et taxes :
Tous les impôts et taxes supportés par le propriétaire bailleur et qui ne sont pas à la charge du locataire sont déductibles.
- Taxe foncière
- Taxe spéciale d’équipement
- Taxe sur les bureaux
- Taxe de parking
- La contribution sur les revenus locatifs si vous y êtes assujettis
Donc la taxe d’habitation ou la taxe sur les ordures ménagères ne sont pas déductibles car normalement payées par les locataires.
Provisions pour charges de copropriété :
Les provisions pour charges de copropriété versées pour l’année sont également déductibles.
Par contre, la régularisation des provisions pour charges de copro de l’année qui précède n’est pas déductible. Perso, je fais tout pour ne pas avoir ce type de charges… Comment ? En achetant uniquement des immeubles et évitant du coup les biens en copropriété !
Primes d’assurance :
Toutes les primes d’assurances souscrites en vue de l’achat ou de la conservation du bien immobilier sont déductibles des revenus fonciers.
Ainsi on peut déduire :
- Assurance loyers impayés ( GLI )
- Assurance vacance locative
- Assurance PNO ( Propriétaire Non Occupant )
- Assurance du prêt immobilier pour l’achat du bien locatif
Intérêts et frais d’emprunt :
Vous avez la possibilité de déduire la totalité des intérêts résultant des prêts contractés pour l’acquisition, la conservation ( droits de succession ), la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location
Attention : Ne pas confondre intérêts déductibles et capital amorti !
A NOTER : il est hyper intéressant fiscalement de préférer l’emprunt bancaire ( investissement SANS APPORT ) pour avoir le maximum d’intérêts à déduire.
Les frais d’emprunt comprennent :
- Frais de dossier bancaire
- Frais de garantie du (des) prêt(s) contracté(s)
- Frais d’inscriptions hypothécaires ou privilège de prêteur de deniers ( PDD )
- Cautionnement bancaire
- Frais de mainlevée
- Frais de renégociation de prêt
Déductions spécifiques :
Cette dernière catégorie englobe les dispositifs défiscalisant spéciaux. Parmi lesquels on retrouve Besson Ancien, Borloo ancien ( je l’utilise pour un de mes appartements ), Scellier intermédiaire, Borloo neuf….
Perso, j’utilise le Borloo ancien en social qui me permet d’obtenir un abattement de 60% sur le loyer d’un des appartements de l’immeuble de rapport. Ce dispositif est cumulable avec les autres charges déductibles. De quoi dégraisser sérieusement le montant des revenus imposables…
La liste ci-dessus est volontairement allégée dans un souci de simplification. Vous pouvez consulter le site du Ministère de l’économie et des Finances si vous souhaitez aller plus en profondeur.
Recherches utilisées pour trouver cet articlehttps://www jachete-un-immeuble com/charges-deductibles-revenus-fonciers-location-nue/, location nue charges deductibles, charges deductibles location nue, déduction frais de comptable régime réel location nue, frais a deduire des locations en nu, frais déductibles location nur, liste des charges deductibles en location nue, location gite peut on deduire les frais, location nu déduire frais d\agence frais réel, location nue déduire frais de dossier et garantie
Merci pour toutes ses informations, dans la majorité des cas le “reel” reste plus avantageux que le micro foncier..faire ses petits calculs pour controler quand même !
Bonne continuation
Oui c’est vrai Laurent. Il faut faire ces calculs sur plusieurs années. Ce qui est valable aujourd’hui ne l’est pas forcément l’année suivante….
Très bon article Bruno merci beaucoup!
Comment cela fonctionne le Borloo ancien? Quelles sont les conditions?
Merci de ta réponse.
Salut Jonathan.
Petite mise en garde : les législateurs sont en train de revoir pas mal de dispositifs, dont le Borloo Ancien. Il serait remplacé par un nouveau dispositif pour tous les baux signés à partir de janvier 2017.
Pour revenir à ta question initiale, le principe du Borloo ancien est ( était ) simple. Il suffit de conventionné son logement ancien avec l’ANAH. En contrepartie tu bénéficies d’un abattement sur les revenus fonciers de 30 à 70%. Cet avantage fiscal est accordé à la conclusion d’une convention à loyer maîtrisé avec l’agence nationale de l’habitat (ANAH). En gros, tu proposes un logement ancien en location sans dépasser le plafond de loyer autorisé à un locataire dont les ressources ne dépassent un plafond de revenus déterminé.
Accès direct au site de l’ANAH ici.
Donc pour le moment on reste un peu dans le flou…!
Je rappelle que l’avantage fiscal ne doit surtout pas être la raison principale de l’investissement locatif ( sauf si vous avez de très gros revenus ). A tout moment nos chères têtes pensantes de l’Etat sont susceptibles de tout modifier / arrêter….
Bonjour Bruno,
Très bonne piqûre de rappel. Je ne suis pas dans ce cas là mais en tout cas rien ne vaut un bon petit récap de temps en temps sur ce sujet là.
Salut Michael.
Petite piqûre de rappel ou découverte pour certaines personnes…. J’aurai l’occasion de développer le meublé et d’autres formes de location un peu plus tard.
Oui effectivement Bruno, merci pour ces précieux détails de fiscalité…mais le statut LMNP couplé à la déclaration au réel pour amortir également le bien immobilier (hormis le terrain), semble être une association gagnante également, à condition de tenir un bilan annuel par un expert-comptable à priori?
Dans ce cas, le bien doit être inscrit à l’actif pour déduire la part immobilière aussi?
Au plaisir de voir ces détails dans un prochain article!
Oui Christophe, c’est une option intéressante et intelligente. J’en parlais d’ailleurs cette semaine avec mon expert-comptable pour de futurs investissements….
Je vais aborder le sujet de la location meublée prochainement sur le blog.
Bonjour,
Pour ma part, j’utilise le site rendement locatif pour faire une simulation du régime fiscal le plus intéressant en fonction des données de ton bien. Pour le moment, je loue 3 studios en meublé LMNP à l’année et comme j’ai fait des travaux de décoration (peinture…), je n’ai pas encore d’impôt à payer. En prenant la version premium du site, on peut avoir une vision du cashflow et de l’impact fiscal sur toute la durée de détention du bien, c’est génial (à présenter au banquier pour appuyer le projet).
J’ai effectué une simulation gratuite pour un immeuble de rapport avec locataires en place. Le plus intéressant reste le LMNP mais est-il possible de modifier les baux en cours pour les mettre en meublé?
Pour faire la simulation en SCI à l’IS, il faut payer pour la version premium, mais je pense me laisser tenter car je trouve génial d’avoir une vision à très long terme de mes investissements.
Merci pour toutes les infos que tu nous donnes et la motivation que tu transmets.
Bonjour Béatrice. Oui c’est possible, avec l’accord des locataires, de modifier un bail en cours et de passer en meublé après équipement des appartements.
C’est clair que Rendement Locatif est excellent .
Bonjour. Petite question à laquelle j’ai du mal à trouver une réponse claire: est-ce les frais d’acte à l’acquisition du bien locatif (frais dits “de notaire” incluant les taxes et droits de mutation) sont déductibles du revenu foncier? Merci
Bonjour Gvidon.
Les frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers si l’achat est effectué en nom propre. Par contre le frias d’hypothèque ou PDD le sont.
Dans le cas d’une SCI à l’IS ou meublé déclaré au réel, les frais de notaires sont déductibles.
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5808-PGP
Merci. Cependant au début de lartl’arttu dis que ce sont les charges dépensées dans l’année et que le bien doit rapporter. Mais si des travaux prennent du temps, et que la location se fait l’année suivante, on ne peut pas déduire les travaux?
Bonjour, je me lance avec mon mari et ma sœur lance dans l’achat d’un appartement avec déficit foncier mais vraiment c’est la première que j’entends parler on paye sans prêt et on souhaiterais faire de la location touristique courte durée .
Quelqu’un pourrait nous aider svp?
Bonjour Mariem.
Désolé je n’ai pas compris ta problématique. Quelle est ta question ?
Bonjour,
Est ce que les outils nécessaires aux travaux sont déductibles des revenus foncier!
Bonjour Geoffrey,
Non les outils ne sont pas déductibles. Uniquement les matériaux si tu fais toi-même les travaux.
Bonjour
L’achat d’un PC est il déductible d’un revenu foncier PINEL ?
Merci encore pour ce site
Cordialement