Ton but, et en même temps une des plus grosses difficultés que rencontrent les investisseurs, c’est d’obtenir un financement pour acheter un bien locatif d’une part. Et avoir des conditions financières ( taux d’intérêt, conditions d’assurance et de garantie…) optimales d’autre part. Je bosse actuellement sur mon prochain projet d’immeuble. Je suis en plein dedans. Avec ma situation financière moyenne ( revenus salariés faibles ), je sais que les banques ne vont pas forcément me dérouler le tapis rouge. Je dois faire attention à certains points de mon profil ! La question qu’il faut se poser : comment faciliter l’obtention d’un financement ?

Voici la liste des choses à bosser pour attirer l’attention des partenaires bancaires.

 

Assainir tes finances personnelles / Réduire ton taux d’endettement

Je dirais que c’est le point ESSENTIEL sur lequel il faut travailler si tu es le bon dernier de la classe. Comme je le disais dans cet article, il est facile de craquer et de succomber aux appels publicitaires pour les derniers Iphone, pour une berline allemande, ou alors pour une belle et grosse résidence principale. La plupart des gens vont souscrire un crédit pour s’offrir ces PASSIFS. Ce qui va détruire leur capacité d’endettement.

Il va falloir se faire violence pour solder au plus vite les différents prêts conso ou crédits revolving surdosés ( aussi appelés crédits renouvelables ). Ce genre de crédit est facile à obtenir, soit auprès de son établissement bancaire, soit par l’intermédiaire des grands magasins qui vont tout faire pour vous vendre leurs produits en utilisant l’argument d’un financement « facile ». Avec ces crédits à des taux avoisinants 10 à 15%, c’est la ruine assurée de ton profil emprunteur !

Donc tu as 2 options :

• Soit tu soldes le plus rapidement ces mauvais prêts pour devenir « bankable »
• Soit tu contrôles tes achats et ne souscris pas de prêts conso !

 

 

Montrer ta capacité à épargner

Ça, c’est un point hyper important. Comme je l’ai dis un peu plus haut, je prépare actuellement mon futur investissement. J’ai consulté d’avance un établissement bancaire concurrent de ma banque historique. Une des premières questions que la conseillère bancaire m’a posé :

« Combien arrivez-vous à épargner chaque mois ? »

Ne pas savoir quoi répondre à ce genre de question parce que tu manges tout ton capital chaque mois est mal vu par les banques. N’oublie pas que tu souhaites décrocher un financement pour investir. Avoir l’habitude d’épargner va envoyer un signal positif aux courtiers et banquiers lors de tes opérations « Séduction / Recherche de financement ».

Ça peut paraître un peu bateau, mais tu dois absolument mettre de côté une certaine somme chaque mois. L’idéal, pour être sûr de le faire, c’est de réaliser ce virement dès que tu reçois votre paie. Avant même de payer tes factures, de faire tes courses et autres dépenses de loisirs. FORCE-TOI, fais-le ! Mets en place un virement automatique. C’est rapide et gratuit dans la plupart des banques. Montre que tu as de bonnes habitudes financières. Et tu verras que cela va devenir une réelle habitude.

Comportement financier irréprochable = + de chances d’avoir un financement

Si tu as de petits revenus, voire le SMIC, je te montrerai  prochainement différentes techniques qui m’ont permis d’épargner presque 7 000€ sans efforts en quelques années alors que je touchais un peu plus que le SMIC.

 

Trouver un job fixe à long terme. Un CDI quoi !

Et oui, le sacro-saint CDI. Contrat à Durée Indéterminée…

Une belle illusion quand on voit la facilité à se faire dégager proprement d’une boîte. J’ai quelques exemples bien croquants dans les entreprises du groupe dans lequel je travaille… Mais bon, comme c’est la norme de référence pour obtenir ce foutu emprunt qui va déclencher ta carrière d’investisseur, essaies de décrocher un CDI pour améliorer ta côte.

 

Autre aspect qui compte, c’est l’ancienneté dans le job. J’ai eu la surprise, lors de mon 1^er achat d’immeuble, de m’être fait gentiment écarter par le Crédit Foncier parce que je n’avais pas 1 an de contrat dans ma boîte. Pourtant j’étais en CDI et ma période d’essai finie. Cela ne m’a pas empêché de séduire 2 établissements 😉 . Mais être « un jeune bleu » peut fermer des portes.

Ces 2 critères sont importants. Ils permettent d’optimiser ton profil emprunteur. Si tu n’as pas de CDI, ou es nouveau dans ton entreprise, rassure-toi, il est quand même possible d’emprunter. J’ai des connaissances qui ont réussi à boucler de belles opérations immobilières alors qu’elles étaient au chômage, en intérim ou en CDD.

 

Mettre un apport personnel

Tu sais que je ne suis pas partisan pour mettre de l’apport. J’explique tout dans cet article, et je vous montre comment convaincre la banque de ne pas mettre d’apport.

Tu dois savoir que la banque est un véritable gestionnaire et calculateur de risque. Par nature, un investissement est risqué. Que ça soit un produit bancaire lambda, un PEA ( plan d’épargne en actions ), un bien locatif…tout investissement présente des risques plus ou moins faibles ou élevés. La banque ne prêtera que si elle considère le risque maîtrisé et en adéquation avec ton profil.

Si tu es prêt à mouiller la chemise, à t’engager par la mise d’un apport sur la table, la banque sera moins réticente à te financer.

Personnellement, je recherche à chaque fois le financement à 110% : immeuble de rapport, travaux, frais d’agence, frais de notaire, frais de garantie. En général, la banque va prendre le bien en garantie ( le bien représente 100% ). Si l’investisseur fait défaut de paiement de ses dettes, la banque saisit l’immeuble pour se rembourser. Dans le cas d’un financement à 110%, la banque considère qu’elle prend un risque plus important puisque l’éventuelle revente de l’immeuble ne suffira pas à la rembourser ( 110% – 100% = 10% restants ! ), d’autant qu’il peut y avoir une moins-value lors de la revente…

C’est pour cela que les banques demandent souvent à ce que tu apportes au moins les frais de notaire et de garantie. Donc sur un projet qui en vaut vraiment le coup, je pense qu’il ne faut pas hésiter à mettre un apport pour déclencher l’accord de la banque et l’achat immobilier.

 

Présenter un projet locatif RENTABLE et VIABLE

Et oui, c’est logique. Tu as les précédents points respectés, cool ! Ton dossier bancaire ficelé, tu démarches les banques pour financer un projet…qui va vous coûter chaque fin de mois 100, 200 ou 300€ !!! Là, ça craint. Peut-être que tu arriveras à obtenir l’accord pour 1 bien, mais pas 2. Si tu achètes une DETTE, le banquier ne prendra pas au sérieux ta capacité à générer du cash.

La rentabilité du bien va être étudiée à la loupe par les organismes bancaires. Ils regarderont plusieurs autres aspects :

• Localisation
• Potentiel de revente
• Proportion de travaux pas trop importante pour un 1^er projet
• …

 

Mes critères perso pour un projet SÉDUISANT :

• Rendement locatif = 10%
• Part des travaux = entre 20 et 30% du prix d’achat
• Emplacement central dans des petites villes ( je ne vise pas de plus-value pour le moment )

 

Être prêt à séduire la banque en lâchant un peu de leste…. 

Je joue énormément dessus quand je rencontre des banquiers. J’essaie de les faire saliver un peu !

Si la banque est sensible à mon profil, je mets le paquet dans ce que je peux lui apporter si elle accepte de me financer :

• Domiciliation des nouveaux revenus locatifs
• Assurance PNO ( Propriétaire Non Occupant ) chez elle
• Futurs placements financiers chez elle ( je le dis, mais …..)
• Domiciliation d’un des salaires du foyer éventuellement ( rien ne vous oblige à le faire une fois l’offre de prêt signée )
• Nantissement des frais de notaire sur un compte bloqué ( assurance-vie par exemple ) le temps de les amortir pour rassurer la banque et leur acheter un produit de placement

 

Allez, ne lâchezrien si tu es motivé pour vous lancer ! Cet article regroupe les premières étapes avant d’investir. Applique, achète et gagne.

 

Dis-moi en commentaire quels pointst’ont bloqué pour obtenir un prêt immobilier locatif ? Est-ce que tu as amélioré ton profil depuis ?