Pour ceux qui me découvrent pour la 1^ère fois, je me présente rapidement. Je suis Bruno, j’ai 33 ans, et mon objectif est d’acheter au moins 1 immeuble de rapport par an pour gagner mon indépendance financière d’ici 5 ans maximum. Je suis passé à l’action début 2016 avec un immeuble à 12% de rentabilité brute.

Acheter son ou ses 1ers biens immobiliers pour investir, c’est cool. Mais si vous êtes comme moi, cela ne représente que le commencement de votre (notre) carrière d’investisseur.

Personnellement, mon objectif est de me constituer un patrimoine immobilier conséquent, devenir rentier immobilier et quitter la Rat-race au plus vite !

Je suis parti avec un ” léger ” handicap dans ma vie d’investisseur immobilier ( salaire plus bas que le salaire moyen français, déjà endetté à 33% pour ma résidence principale avant d’investir, pas d’apport à mettre pour mon 1^er achat ! ), mais ça ne m’a pas empêché d’investir dans un immeuble de rapport RENTABLE. On dit que la foi déplace des montagnes. Ça tombe bien, je suis plus que déterminé !

Je sais que pour développer mon patrimoine malgré mes faibles revenus, je vais devoir être rusé financièrement. Par conséquent, je vais pousser l’optimisation de mes biens locatifs au maximum…

Quelles sont les différentes manières de procéder ? En voici quelques-unes.

 

 

 

AVANT ACHAT

Trouver un bien en dessous du prix du marché ou Négocier le prix d’achat comme un furieux…

 

 

 

 

Vous avez sûrement déjà entendu :

« une bonne affaire immobilière se fait toujours à l’achat, pas à la revente. »

 

L’optimisation de votre investissement passe par là ! Dénicher une pépite ou un vendeur motivé…

La plus grande partie de la rentabilité dépend du prix d’achat de l’immeuble de rapport, de l’appartement ou du parking. Pensez-vous que j’aurai pu dégager 12% de rendement locatif si j’avais acheté 75 000€ mon 1^er immeuble au lieu de 48 000€ ( 50 000€ prix de départ = c’était déjà une pépite… Réussi à gratter 2 000€ ).

Il faut donc bosser la phase de négociation. N’hésitez pas à étudier les différentes manières d’être impactant et persuasif lors de cette étape importante.

 

 

 

 

Acheter un bien immobilier au potentiel caché ou inexploité

• Une annexe ou dépendance abandonnée
• Des combles inexploités
• Une cave / débarras
• Un terrain détachable ou exploitable dans le futur
• Possibilité de redécouper le bien immobilier ou 1 des appartements dans le cas d’un immeuble de rapport

 

On comprend facilement l’intérêt : exploiter dans un avenir plus ou moins proche ce potentiel pour doper la rentabilité ou dégager du cash par la revente d’un partie de l’investissement.

 

Apporter le plus de valeur ajoutée à sa cible.

C’est-à-dire à ses (futurs) locataires.

 Vous allez y gagner :

• Facilité pour la mise en location
• Réduction du Turn-Over ( savez-vous qu’un appartement non loué ne rapporte RIEN ? )
• Possibilité de louer plus cher et augmenter le rendement de l’investissement

 

Comment apporter de la valeur ?

• rénover et décorer soigneusement en utilisant d’autres couleurs que le blanc
• équiper l’appartement ou la maison ( cuisine, douche et salle de bains soignées, dressing…)
• repenser un système de chauffage plus économique. Les locataires étant de plus en plus soucieux de payer moins pour se chauffer !

 

Voici par exemple la grande majorité des biens qui sont proposés dans le secteur où j’ai investi : il s’agit de vieilles cuisines des années 70 ou de simples kitchenettes qui ne donnent vraiment pas envie. Tu sais avant même de les utiliser que tu vas galérer à chaque repas pour cuisiner ! Et côté salle de bains, toujours le même style pourri !

 

Voici ce que j’ai mis sur le marché locatif local…. Le but : créer l’effet « WOW » en mettant le paquet sur la cuisine et la salle de bains. Et vous savez que vous apportez de la valeur quand les candidats locataires se bousculent. Même si vous investissez dans des très petites villes ( – de 3 000 habitants pour mon 1er immeuble !)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Penser ” création de valeur ” vous permettra de louer plus facilement et/ou plus cher vos biens locatifs et augmenter votre rendement.

Pensez votre stratégie patrimoniale et fiscale AVANT de vous lancer

Point également hyper important. Les investisseurs ont trop tendance à bâcle cette partie. Pourtant c’est primordial d’anticiper cet aspect.

La fiscalité peut faire basculer un projet immobilier de RENTABLE à PERTE après IMPÔTS !

Les grandes questions à se poser :

• Achat direct ou via une structure ( SCI, SAS, SARL… ) ?
• Location meublée, nue, saisonnier ?
• Création de déficit foncier  grâce aux travaux ?
• Utilisation de dispositifs spéciaux ( Borloo ancien / Loi Cosse par exemple ) ?

ATTENTION : je mets en garde contre les produits de défiscalisation purs. Trop souvent, ces biens immobiliers engraissent le promoteur, PAS VOUS ! L’avantage fiscal doit être le bonus, et pas le but unique de l’investissement.

 

 Il faut aussi réfléchir aux objectifs court et moyen terme afin de ne pas commettre d’erreurs, et ne pas gaspiller bêtement son argent :

• dégager des revenus immédiats ?
• recherche de la plus-value ?
• optique de transmission de l’investissement ?

 

 

PENDANT LES TRAVAUX

Lorsque j’ai visité mon immeuble de rapport, j’ai bien évidemment noté tout ce qu’il y aurait à faire. J’avais quelques devis pour certains travaux et je savais où j’allais…

Mais une fois le financement décroché, l’acte authentique signé, qu’est-ce qui vous empêche d’optimiser ces devis ? Il est possible de refaire 1 ou plusieurs devis. On ne sait jamais !

Vous pouvez aussi réfléchir à d’autres façons plus économiques de rénover. Par exemple en repensant certains aménagements que vous aviez prévus., faire des déstockages et invendus, les ventes en gros….

Cherchez aussi le plus possible à réparer plutôt qu’à remplacer systématiquement. Je vais prendre mon exemple : lors de la visite initiale de mon immeuble, j’avais prévu de remplacer les sanitaires qui étaient encrassés et noirs… Lorsque l’on a attaqué les travaux, ma femme a eu la bonne idée d’acheter une simple bouteille d’acide chlorhydrique pour faire un test, et là….bingo ! Les WC sont revenus comme neufs. Tout ça grâce à une bouteille d’acide à 3€…. 2 WC d’économisés. J’ai pu aussi récupérer pas mal d’éléments en bois ( placard, étagères…) pour réaménager les appartements. Encore des €€€ d’épargnés.

 

 

 

Réaliser tout ou partie des travaux soi-même.

C’est ce que j’ai fait. En le poussant à l’extrême en fait. Puisque j’ai presque ENTIÈREMENT rénové moi-même l’immeuble. J’ai la chance d’avoir une formation dans le bâtiment ( je n’en ai pas fait mon métier finalement ). Je touche à tout. De l’électricité au Placo, en passant par la plomberie, le carrelage et tous les produits de finition. J’ai les compétences techniques pour retaper toute l’enveloppe intérieure d’un bâtiment. Ça aide vous me direz !

Les inconvénients majeurs ( il y en a toujours 1… ) sont la perte de temps et la fatigue accumulées. J’ai mis presque 8 mois en y passant tous mes week-ends, jours fériés ou jours de repos pour boucler la rénovation de mon immeuble de 2 appartements. Beaucoup de sacrifices… Mais je n’avais pas le choix !

Pour optimiser, vous pouvez réaliser une partie des travaux. Mais demandez-vous si le temps que vous perdrez en vaut la peine….

Une équipe d’artisans aurait peut-être fini le chantier en 1 mois voire 2 mois maximum. Pendant ce temps j’aurai pu bosser sur mes prochains investissements ! C’est un calcul à faire. Si c’est pour gagner 4 000€ de main d’œuvre pour 8 mois passés à vous flinguer le dos tous les week-ends, euh…

Personnellement, je sais que j’ai économisé aux alentours de 15 000€ vu l’ampleur du chantier et les devis que j’ai eu avant de ma lancer. 15 000€ d’économiser pour un achat à 48 000€ ! Le ratio est hyper parlant et cela valait la peine de réaliser les travaux pour optimiser la rentabilité de cet investissement immobilier.

 

 

 

 

OPTIMISATION APRES ACHAT

Vous avez acheté il y a quelques années. Tout se passe bien, vos biens tournent tout seul et vous rapportent du cash chaque mois. On peut être tenté de ne plus s’y pencher et de laisser couler tranquillement.

Avez-vous pensé à réexaminer le prix des loyers localement ? Il se pourrait que vos loyers actuels soient en dessous des prix pratiqués…. Il faut donc régulièrement suivre la tendance du marché locatif, et réévaluer lors des changements de locataires par exemple.

 

Idem,vous avez acheté un bien immobilier qui tourne déjà. Mais quelle est l’utilisation de ce bien ? Location nue, meublée, saisonnier ? Quelles sont les ( nouvelles ) tendances de la zone dans laquelle se situe votre bien locatif ?

Il est judicieux de se poser ce genre de questions… Un changement de destination d’un ou de vos locaux peut aussi s’avérer un bon calcul si vous pouvez augmenter les loyers.

Réduire tous les coûts d’exploitation de l’investissement locatif :

Votre profitabilité augmente quand les coûts baissent. Pas besoin d’avoir BAC +10 pour comprendre ça !

• Consommation énergétique
• Taux du crédit
• Assurances PNO
• …

Gardez à l’esprit que 50€/mois économisés représentent 600€/an. Imaginez si vous avez plusieurs biens ! Vous pourrez facilement gratter 1 000€ ou 2 000€ si vous êtes bon. En gros, vous augmentez votre cash-flow par la réduction de vos coûts d’exploitation.

C’est ce que j’ai fait au cours de la 1^ère année en renégociant le prêt immobilier que j’avais contracté 11 mois auparavant. Le tout sans changer de banque ! J’ai gagné 30€/mois pendant 20 ans.

 

Il y a vraiment beaucoup de critères sur lesquels vous pouvez jouer pour optimiser votre ou vos investissements locatifs.

 

 

 

Dites-moi dans les commentaires juste en dessous comment vous avez optimisé vos opérations immobilières ? Voyez-vous d’autres moyens ?