1500€ par mois.
Un standard de rémunération….
Pour beaucoup de français.
C’est ce qui vient sur le compte en banque après un mois de boulot souvent acharné.
Et dans bien des cas, il ne s’agit JAMAIS d’une somme dont on peut jouir pleinement.
Totalement similaire à des loyers que tu peux toucher chaque mois.
Ce n’est pas du cash-flow net. Tu as un prêt immobilier, des assurances diverses, des coûts de délégation,…
Pour ton salaire c’est identique.
Tu as ton loyer, tes charges alimentaires, assurances, énergie,….
Bref. Tu vois là où je veux en venir.
Les fins de mois sont difficiles souvent.
Et investir dans l’immobilier semble ( impossible ) difficile !
Alors l’immobilier locatif s’avère une solution vraiment intéressante pour se générer des revenus complémentaires.
Puisque l’immobilier permet de bénéficier de l’effet de levier.
C’est à dire avoir la capacité d’investir sans forcément avoir un gisement d’or sous la dalle de ta cave !
Tu peux emprunter la (quasi) totalité des frais d’achat d’un projet locatif.
Et si les choses sont bien faites, tes locataires te remboursent grâce aux loyers, le prêt, les assurances, les impôts fonciers, les frais de gestion locative, …
C’est ce qui m’a décidé de me jeter dans le bain il y a quelques années.
Les 40€ d’intérêts annuels de mon livret A m’ont mis un bon coup de pied au c*l pour me bouger.
Mais tu te doutes qu’avec 1300€ ( ou 2500/3000€ pour un couple ) de revenus salariés, le panel de biens locatifs potentiels pour débuter se réduit fortement.
Et là, tu dois faire un choix !
Abandonner l’idée de revenus complémentaires ou alternatifs ?
No Way – Pas question !
Tu dois avoir la force de caractère de t’aventurer hors des routes joliment tracées. Et de trouver des solutions adaptées à ton profil.
La richesse se trouve sur les terres vierges désertées. Enfin, statistiquement, tu as plus de chance de la trouver là où il y a moins de concurrence.
Donc là où les prix de l’immobilier n’affichent pas fièrement plus de 1000€/m². C’est à dire hors des grandes villes. Voire même en zone RURALE…!
Un p%*$n de risque penses-tu ?
Oui, si tu ne suis pas quelques règles élémentaires.
Investir en zone rurale dans les petites villes et villages
Comment j’ai moi-même pu me lancer alors que je gagnais 1 300€/mois ?
En investissant dans une petite ville. Et bien évidemment, c’est le ticket d’entrée assez faible qui m’a permis de débuter ma carrière d’investisseur bailleur.
Grâce à ce petit immeuble payé 48 000€. Oui 48 000€ pour 2 apparts. Dans une ville de moins de 3 000 âmes. La plus grosse ville du secteur.
Un ticket total de 75 000€ tous frais inclus ( notaire, agence, travaux, …. ).
Une mensualité à 400€.
Pour 720€ de loyers.
Le prix au m² dérisoire. Ici 750€/m² une fois rénové !
Pour un rendement de 10% nets.
Pas besoin d’aller plus loin dans la démo pour dire que c’est alléchant.
Et justement à la vue de ces chiffres, c’est la 1ère recommandation que je peux te donner :
1. Commencer sur un projet locatif ne mettant pas en péril tes finances en cas de vacance locative.
Est-ce que j’aurai été sur la paille si les apparts ne s’étaient pas loués ?
Non. Du moins pas en danger de mort financière ferme et définitive.
Certes j’aurai été dans une situation un peu compliquée. Ma femme et moi touchions 2 600€/mois au global à ce moment là. Et nous aurions été obligés de manger des pâtes pendant quelques temps si ce projet s’était mal passé.
Mais ce n’était pas une mensualité de 1 500€ à assumer en cas d’erreur !
D’autant que le fait de s’être lancé dans les immeubles de rapport, le risque locatif est encore plus dilué. J’en parle dans l’article 6 raisons d’investir dans un immeuble de rapport.
C’est donc important de respecter ce principe quand tu te lances dans l’investissement en campagne.
Surtout si tes ressources personnelles sont assez basses. Question de sérénité….!
Investir, oui.
Te mettre en péril, non !
Et je trouve que de te ronger les ongles en espérant que tout se déroule bien n’est pas vraiment tripant pour débuter. Donc lance-toi sur un projet bien calibré et adapté à tes finances et au secteur rural !
Il existe pas mal de possibilités aux alentours de 100 ou 150 000€. Sur 20 ans, tu te retrouves avec des mensualités avoisinant les 600/700€ !
2. Étudier la demande locative avant d’investir
C’est évident.
Et on te l’a rabâché des centaines de fois.
Mais là, ce conseil prend VRAIMENT tout son sens.
Car c’est sûrement le plus gros risque de ce type d’opération immobilière.
Mathématiquement, la population est moins nombreuse dans les petites villes que dans les grosses agglomérations. En pleine campagne, je ne t’en parle même pas….!
Donc la demande locative va de pair.
Et il est ESSENTIEL de la tester lorsque tu jettes ton dévolu sur une annonce immobilière. Car même si partout les gens ont besoin de se loger, campagne incluse, tu dois pouvoir juger de l’intérêt RÉEL d’investir sur un secteur donné !
Comment ?
Pas 30 000 solutions : l’annonce fictive sur le Leader des petites annonces, Le Bon Coin.
Voici un exemple d’annonce que tu peux réutiliser :
“Maison/Appartement T4 – 81m² rénovée centre de VILLE PAUMÉE
Maison 81m² située en plein centre de VILLE PAUMÉE
Ecole maternelle et primaire, mairie & boulangerie à proximité
récemment rénovée
Cuisine équipée avec plaque et hotte. Salon/salle à manger au RDC. Salle de bains avec baignoire et paroi de douche & WC.
A l’étage, 3 chambres avec parquet.
Chauffage électrique à inertie.
Pas de jardin. Juste 1 petite cour de 10m². Stationnement facile à proximité
Loyer Hors charges : 575.00€ par mois
Charges: 60.00€ mensuel ( provision pour l’eau et TEOM )
Dépôt de garantie: 575.00€ + 1 mois de loyer d’avance
1er contact par mail en précisant la composition de votre foyer, votre situation professionnelle et montant des aides. Maison disponible dans 1 semaine.“
Après la mise en ligne, observe les retours pendant 3 ou 4 jours.
Si aucun appel, ça craint !
A moins que tu aies posé l’annonce un 30 décembre, tu dois avoir des appels / mails pour demande de visite.
Il va de soi que le bien en question doit être attirant.
Et bien équipé.
On en parlera dans le point suivant.
Irais-tu draguer une personne issue du clip Thriller de Mickael Jackson ?
Cela m’étonnerai.
Pas sexy ni attirant….
C’est exactement la même chose avec l’immobilier.
3. Proposer un bien locatif SEXY
J’en parlais quelques lignes précédemment.
C’est un prérequis indispensable pour assurer comme un bailleur Pro.
Et pouvoir dormir sereinement sans risquer de brader son appart. Ou pire, ne pas réussir à trouver un locataire
Mettre sur le marché locatif des appartements / maisons rénovées. Avec des standards de rénovation et d’équipements supérieurs à la moyenne de ce qui se trouve localement.
Observe bien les annonces de mise en location sur Le Bon Coin.
Elles vont t’aider à jauger la tendance locale.
Et bien souvent, c’est à faire claquer les dentiers de pensionnaires de maison de retraite !
Pauvre Kitchenette style HLM.
Radiateur grille-pain.
Baignoire marron.
Tableau électrique qui a connu l’armistice de la 2nde Guerre Mondiale….
Ça te parle ? La liste est longue. Mais c’est souvent la réalité du terrain.
Démarque-toi.
Fais rêver. Sans pousser les choses trop loin.
Tu verras que les gens sont prêts à bouger pour trouver un bien locatif un peu Design. Ou mieux équipé que la moyenne.
Dans un marché locatif où la demande n’est pas aussi abondante que dans les moyennes et grosses agglos, la stratégie Coup de Coeur est extrêmement puissante pour dénicher un locataire.
Je t’en parle par expérience !
Au pire tu piques le locataire du bailleur voisin.
4. Un minimum de services à proximité pour les locataires
On a parlé Design, équipement du bien locatif.
Autre point important, l’environnement du projet locatif.
Il est important de t’assurer que la zone rurale où tu souhaites investir possède TOUS les services permettant à une personne normale de vivre sans désagréments.
Je parle de proximité.
La notion de proximité n’est pas la même en ville qu’en campagne.
Autant ne pas avoir les services dans le pâté de maison est génant en ville. Autant ça l’est moins dans les très petites villes et en campagne.
Mais question à se poser :
Est-ce que tu vivrais dans un bled où tu n’as pas un médecin à moins de 30 minutes ?
Pas de boulangerie.
Pas de supermarché.
Pas de banque, poste, ….
Pas question, n’est-ce pas ? La réaction sera identique chez les candidats locataires.
Il n’est pas question de prendre le risque d’investir dans une zone de désertification totale.
N’oublie pas que Pas de Locataire = Pas de Loyer. Même si tu as payé le bien locatif une bouchée de pain. Il y a souvent une raison à tout prix de vente dérisoire.
Ouvre une page Web. Google Maps par exemple.
Tape “Commerce”, “Médecin”, “Banque”, ….. sur la zone locative étudiée. Et regarde s’il y a assez de résultats.
Et déplace-toi directement sur le terrain.
Juger de l’environnement.
Est-ce que c’est totalement mort ?
Est-ce que tu as au moins 1 boulangerie, une mairie qui n’ouvre pas uniquement les jours de grande marée, une école dans le patelin juste à côté ?
Tu as compris le truc. Tu dois te demander s’il y a un minimum de vie pour attirer les candidats locataires.
5. Avoir un Mental prêt à être soumis à rude épreuve
Je te laisse 2 choix :
-
acheter un bien locatif 75 000€ rapportant 400€/mois de Cash-Flow situé dans 1 ville de 20 000 habitants
-
acheter un bien locatif 75 000€ rapportant 400€/mois de Cash-Flow situé dans 1 ville de 2 000 habitants éloignée des grosses métropoles
Laisse-moi deviner. Tu as choisi le 1er choix !
Pourquoi ?
Parce qu’en cas de revente, le 2nd sera plus difficile à revendre.
Et il sera plus impacté en cas de chute des prix de l’immobilier.
Je schématise un peu le concept. Mais la vérité n’est pas loin !
Es-tu prêt mentalement à résister à ce type d’éventualité ?
Ces opérations locatives en campagne sont lucratives. Je ne te le cache pas.
Elles permettent de se lancer facilement. A petit budget.
Mais les hauts rendements expliquent très souvent un capital risque bien présent !
Il faut avoir cette prédisposition à prendre des risques.
Donc une des précautions avant de te lancer dans ce type d’opération est bien d’entraîner ton mental, de faire un point sur ton niveau d’engagement. Et être prêt à claquer un peu des genoux juste avant ta 1ère opération.
Je me rappelle à quel point j’avais peur de ne pas pouvoir louer quand j’ai acheté mon 1er immeuble dans un bled;
Moins de 3 000 habitants. La plus grosse ville du coin !
Immeuble désaffecté à retaper entièrement…
Cela faisait beaucoup.
Et même en ayant testé la demande.
Même en connaissant des investisseurs qui achetaient dans ce petit patelin, je mettais mon mental à rude épreuve. La peur de l’inconnu.
C’est donc juste un trait de caractère à avoir, ou à exercer si tu souhaites t’orienter vers ces opérations rentables !
6. Analyser le niveau des loyers localement
Un chiffre parlant : 295€
C’est le niveau de loyer mensuel d’un de mes studios de 28m² que je loue….
On parlait plus haut des tickets d’entré faibles pour acheter de l’immobilier dans les très petites villes.
J’ai déjà visité un appart vendu 18 000€ ( prix affiché ! ). Un coup de peinture. Frais de notaire et d’agence. Je m’en tirai pour 30 000€ tout compris.
30 000€ sur 20 ans – 155€/mois !
Tu te dis Bingo. Cash-Flow énorme en perspective !
Alors oui, belle renta en vue.
Mais le niveau des loyers que tu peux “facturer” aux locataires est en corrélation avec le niveau des prix de vente !
Donc ne t’extasie pas devant un immeuble de 4 studios proposé à 100 000€.
Les loyers, dans les petites villes ou en zone rurale, sont bien souvent assez bas. Cela est encore plus parlant dans des départements relativement ruraux. Et loin du rayonnement des grosses métropoles.
Tu devras bien analyser le niveau des loyers afin de ne pas surestimer les rentrées d’argent potentielles.
7. Attention aux caractéristiques des immeubles de rapport !
J’ai déjà vu ce genre d’annonce immobilière : 11 studios rassemblés au même endroit dans 1 bel immeuble !
Bon j’exagère un peu pour caricaturer !
Mais ce n’est pas rare de voir un immeuble de presque 10 lots perdu dans la pampa.
Est-il judicieux d’investir dans ce type de bien ?
Est-ce tu achèterais et installerais 10 niches dans ton jardin alors que tu n’as qu’un seul chien ?
Je pense que 9 niches seraient de trop et inutiles…
Mieux vaut dans ce cas acheter 2 ou 3 immeubles de 3 studios dans 3 petites villes. Histoire de diversifier les secteurs. Donc le risque.
Les caractéristiques de biens locatifs convoités sont donc importantes.
Demande-toi si le bien en question est adapté ou démesuré par rapport au nombre d’habitant de la zone ! Cela t’évitera de te retrouver avec de la vacance locative. Et une rentabilité massacrée….
PETIT RÉCAP’ en image :
Merci pour l’article pour Bruno!!! A bientôt! Biz
De rien Max. La bise
Bonjour Bruno, merci beaucoup pour cet article ! je suis en pleine réflexion sur ce type de projet : commune de 3000 hab environ, des commodités mais zone en difficulté notamment à cause d’un marché de l’emploi en berne… bien affiché à 65000€ FAI comprenant : 1 T2 loué 300€, 1 T3 à rafraichir 350€ (ou 250€ si loué à mon beau-père), 1 studio avec travaux 250€, 1 T3 avec travaux 350€. En plus 1 surface où il est possible de créer 1 T4/T5 (en manque sur le secteur) et qui se louerait 600€. Budget travaux (hors T4/T5 : 30/40000€ à priori. Les loyers sont bien situés par rapport au marché local, l’agent immobilier est un ami qui investit lui même sur ce secteur. Les travaux seraient assurés par mon beau-père, maçon de métier et à la retraite depuis peu. Je visite le bien jeudi avec lui 🙂 sur le papier c’est beau (à voir dans la réalité), mais comme c’est mon 1er investissement j’ai forcément peur de me planter 😉 à bientôt !
Salut Mitch.
C’est normal de flipper pour son 1er investissement. Surtout quand il s’agit d’un achat hors des grosses agglomérations. En suivant les principes énoncés dans cet articles, on réduit fortement les risques….
N’hésite pas à faire 1 retour sur ta visite et la suite des événements ici. C’est très intéressant….. Ça la pas l’air dégueu effectivement.
Courage à toi
Merci pour cet article qui a le mérite d’être honnête!
Je tente l’expérience et j’espère ne pas me planter…
On en reparle dans 5 ans .
Achat d’une vieille baraque de ville (1000 hab) proche commodités et à 20 mn d’une ville de 60000 habitants (desservie par une ligne de bus située à 1mn de la baraque).
—En aparté, les transports et plutôt « l’offre de transport » a également son importance car nombreuses sont les personnes qui n’ont pas leur véhicule perso!—
Bref! Ce qui me fait un peu peur c’est les travaux à réaliser pour rendre le bien attractif…
Speech terminé!
Merci beaucoup pour tes conseils judicieux !
Salut Magdalena,
avec plaisir !
Je dirai que l’on peut acheter dans énormément d’endroits en France, même dans des secteurs assez reculés.
Tant que les principes cités sont respectés….
Bien vu pour ton commentaire concernant le réseau de transports.
Bon courage pour les travaux.
Bien à toi.
Bonjour Bruno,
Je ne vais pas être original mais je te remercie également pour le contenu de ton blog !! et en particulier cet article dans lequel je me reconnais. Nous habitons le nord Gironde et avec ma compagne nous souhaitons investir dans un petit immeuble en zone “rurale” dans des communes de 3000 à 8000 habitants (Libourne commence déjà à être hors budget). J’envisage de faire appel à ton coaching surtout pour la phase d’analyse du marché.
J’ai repéré quelque biens en Gironde (que tu as certainement identifiés également :-)), mais situés en zones réputées “économiquement difficiles”. Mais je parie sur l’asphyxie de Bordeaux dans les années à venir, et un transfert de population et d’entreprises vers des zones rurales bien desservies au niveau routier et ferroviaire (je ne suis pas Madame Irma mais je sens la chose comme ça).
Je pars du principe que tout le monde doit se loger et que même en prenant le risque d’une vacances locatives un peu plus élevée, le jeu en vaut peut-être la chandelle. Je pensais m’appuyer sur le dispositif Cosse ancien, pour adapter notre investissement à la demande locale (population plus fragile socialement)
Penses-tu que cette option est cohérente ? Je te remercie
Bonjour Olivier
Merci pour ton commentaire.
Je suis content que tu te reconnaisses ici…!
Pour le coup, ce que tu me décris correspond exactement à ma stratégie d’investissement. Et j’ai maintenant un certain recul sur ce type d’opération, tant pour l’achat que sur la gestion post achat….sur différentes zones locatives. Donc avec plaisir pour t’aider à analyser ( et te rassurer certainement ) le bien/le secteur/….
Bien sûr l’option Cosse ancien est 1 excellente stratégie ( à approfondir suivant les objectifs car partir sur 1 conventionnement implique certaines conséquences plus ou moins importantes selon la typologie du projet ).
Merci pour cet article qui concerne sûrement beaucoup de petits investisseurs. Ce qui me fait le plus peur, c’est la moins-value à la sortie ou même l’impossibilité de revendre le bien (petite ville de 5 000 habitants avec ligne pour Paris et tout ce qu’il faut pour le moment, mais avec une population qui chute d’année en année).
Avec plaisir.
Bien sûr, le risque de revendre moins cher que ce que l’on a payé est réel. Il conviendra de pouvoir garder l’immeuble au moins 5 ans à mon humble avis. Cela permettra, avec le cash flow déjà réalisé, de ne pas perdre d’argent, et peut être même de ressortir de chez le notaire avec 1 billet grâce à l’amortissement du prêt locatif. D’ailleurs la rentabilité et le cash-flow élevés doivent compenser ce facteur “Moins value”. Quelle est la pire chose que tu dois subir si tu n’arrives pas à revendre le bien ? Encaisser le cash-flow….. Si tu devais réaliser cet achat dans cette ville de 5000 habitants, le cash-flow doit être plus qu’acceptable, le budget de l’opération pas trop élevé.
Il faut dans tous les cas bien respecter les critères de présence de services dans le secteur, ne pas acheter 1 immeuble trop gros et privilégier le petit budget pour revendre plus facilement ( plus facile à revendre à des primo-investisseurs par exemple…. ).
Bon courage.
Bruno
Bonjour Bruno,
Je vous rejoins entièrement sur cette stratégie !
Le cash flow immobilier est bien plus facile à générer dans une petite ville de province, tant que l’on a les clefs en main pour estimer au mieux le risque de vacance locative.
Mais peu d’investisseurs en prennent vraiment conscience.
Merci pour votre contribution.