Je suis devenu un véritable mordu d’immobilier. Il y a 2 ans, j’étais encore un novice, sans connaissances, sans la moindre idée de comment l’investissement locatif fonctionnait et pouvait rapporter !

Depuis, je me suis soigné. Je prends ma dose quotidienne et j’essaie de transmettre à fond ma passion immobilière. Vous verrez si vous chopez ce virus, ça devient vite contagieux… Au sein de mon entreprise avec mes collègues, avec les fournisseurs de mon employeur, avec mes proches, sur ce blog, je ne perds pas une occasion d’échanger tuyaux, difficultés et stratégies.

Il y a encore peu de temps, j’assistais à une rencontre entre investisseurs bien sympathique à Brive-la-Gaillarde.  A 2 heures de Bordeaux, le déplacement en valait le coup ! Je vous conseille vraiment de participer à ces rencontres. D’ailleurs, j’en organise une sur Bordeaux en avril. Lors de cette soirée, j’ai eu l’occasion de rencontrer un certain Robin, jeune investisseur de 33 ans, et organisateur de la soirée.

Robin, en quelques mots, c’est un profil investisseur un peu atypique. C’est ce qui m’a interpelé. Et pourtant, il a réussi à enchaîner plusieurs investissements rentables et créateurs de trésorerie….grâce aux immeubles de rapport !

Un profil vraiment atypique !

On peut voir un peu partout sur le net, dans les revues spécialisées, dans des reportages, etc…  que vous devez rentrer dans une case parfaite et avoir LE profil idéal recherché pour se faire financer par les banques. On connait tous la fameuse règle d’avoir un CDI pour faciliter l’obtention d’un prêt immobilier pour investir. Moi-même je vous le recommande.

Je le dis souvent, la banque sert de garde-fou pour vous protéger et se protéger elle-même de profils emprunteurs « risqués ». Lors d’une demande de financement, la banque examine votre situation à la loupe et vous attribue une note en fonction de ses propres critères. C’est le Scoring Bancaire. C’est un peu comme à l’école :

mauvais profil = mauvaise note, bon profil = bonne note

Robin, je ne sais pas s’il était au fond de la classe près du radiateur à l’école. En tout cas sur le papier, je peux vous dire que sa note « profil emprunteur » ne devait pas être terrible lors de sa demande de prêt pour le 1^er immeuble.

Sa situation : alternance de CDD et périodes de chômage volontaires / voulues. Son épouse est en CDI. Revenus annuels du ménage = entre 20 000€ et 25 000€ annuel lors du 1^er immeuble !

Atypique mais pas éliminatoire auprès des banques…

Robin en est la preuve et n’est pas un cas isolé. Même sans CDI, il est possible d’acheter et d’investir. C’est clair que c’est plus compliqué, mais pas impossible. Ne désespérez pas si vous êtes dans cette situation. Au pire si ça bloque niveau financement  lors de votre tournée des banques, trouvez un job en CDI, même purement alimentaire. Vous pourrez toujours le quitter après avoir obtenu ce que vous voulez. Pour une fois, exploitez l’avantage offert par votre employeur comme moyen de séduire votre banque.

Robin, de son côté, a volontairement choisi cette situation de CDD et période d’inactivité. C’est d’ailleurs ce choix délibéré et non subi qui a poussé les banques à suivre Robin ! Son activité d’aide-soignant considérée comme métier en manque de main d’œuvre, les banques sont également rassurées sur la possibilité de retrouver facilement un poste.

Un 1^er immeuble de rapport qui …. rapporte

En septembre 2013, Robin achète son 1^er immeuble de rapport dans sa ville en Corrèze.

Immeuble composé de :

• 4 F3
• garage + parking, acheté déjà loué.

Les chiffres :

• Prix d’acquisition frais d’agence inclus : 185 000€
• Frais de notaire : 15 000€
• Travaux : environ 22 000€
• Budget total : 222 000€

Mensualités du prêt ( 25 ans ) : 1 100€/mois          Loyers mensuels : 1 580€/mois

Financement à 110% trouvé à la Banque Postale

Cash-Flow Brut : 480€/ mois

Un 2^ème immeuble 6 mois plus tard…

Ce 1^er investissement sur les rails, Robin embraye sur un second projet en avril 2014, 6 mois à peine après son précédent achat. Toujours dans sa ville de résidence, il déniche via son réseau et après avoir fait le tour des agences immobilières un 2^ème immeuble.

Immeuble composé de :

• 2 F4
• 1 F3
• garage + parking + jardins individuels, acheté déjà loué.

Les chiffres :

• Prix d’acquisition frais d’agence inclus : 150 000€
• Frais de notaire : 12 000€
• Travaux : 10 000€
• Budget total : 172 000€

Mensualités du prêt ( 25 ans ) : 885€/mois          Loyers mensuels : 1 400€/mois

Financement à 110% trouvé à la Banque Postale à nouveau !

Cash-Flow Brut : 515€/ mois

Une nouvelle fois, Robin a su trouver un immeuble RENTABLE qui dégage un cash-flow positif chaque mois. C’est clairement ce qu’il faut viser pour pouvoir enchaîner les investissements. La banque prend en général 70% des loyers en compte dans les futurs revenus d’un ménage. Si ces 70% des loyers dépassent les mensualités de prêt, les voyants sont au vert !

Prenons l’exemple de Robin pour ce 2^ème projet :

Loyers * 70% = 1 400€ * 70% = 980€  ===) le résultat est supérieur aux mensualités de prêt ( 885€/mois ), le bien s’autofinance largement et dégage de la trésorerie.

Avec ces 2 immeubles de rapport, Robin dégage presque 1 SMIC en cash-flow mensuel !

2016, passage à la vitesse supérieure !

Robin achète sa résidence principale en 2015, et met en pause ses achats d’investissements locatifs… jusqu’en 2016.

2^ème semestre 2016, Robin fait une offre sur un nouvel immeuble. Ses 2 premiers investissements tournent nickel, le capital s’amorti, et ils dégagent 1 000€/mois de trésorerie. Quand cela se déroule parfaitement, pourquoi s’arrêter ?

Après quelques visites selon des critères bien précis, Robin jette son dévolu sur un bien de 12 appartements !

Voici les chiffres alléchants :

• Prix d’acquisition frais d’agence inclus : 298 000€
• Frais de notaire : 25 000€
• Travaux : 20 000€
• Budget total : 345 000€

Mensualités du prêt ( 20 ans ) : 1 630€/mois          Loyers mensuels : 3 750€/mois

Financement à 110%

Cash-Flow Brut : 2 120€/ mois

Immeuble composé de :

• 7 F2
• 5 F1
• 25 places de stationnement

acheté déjà loué

Robin n’a pu négocier fortement sur ce bien mais a quand même obtenu la réfection de la toiture qui était pourrie, ce qui au final est une belle opération.

Les 20 000€ de travaux comprennent :

• le ravalement de la façade = 18 000€
• la réno de la cage d’escalier = 2 000€

Un très beau projet qui permet à Robin de TRIPLER son cash-flow. Mais cela ne s’est pas fait sans peine. Il a fallu convaincre les partenaires bancaires de financer malgré la situation un peu particulière de Robin.

17 refus pour 18 banques démarchées

Oui oui, 18 banques démarchées… Une véritable leçon de pugnacité et de détermination.

Être investisseur, c’est avoir un esprit d’entrepreneur et défendre ce en quoi on croit. Il ne faut pas s’arrêter à 1 ou 2 refus et abandonner. Là Robin n’a pas lâché et ça a payé.

Si vous portez un projet immobilier auquel vous croyez fermement, si ce projet va générer de la grosse trésorerie, restez focalisé sur 1 seul objectif : DÉCROCHER UN FINANCEMENT. Faites comme Robin. Il faut enchaîner les rendez-vous bancaires sans attendre les réponses des banquiers. Souvent les banques vont mettre pas mal de temps pour vous répondre. Vous allez perdre un temps fou si vous attendez d’avoir une réponse négative ou positive pour consulter un autre établissement bancaire. J’ai fait la même chose pour mon 1^er immeuble. Je suis allé voir plusieurs banques en direct, et 1 courtier pour assurer le coup.

Corrèze, Gironde et Haute-Vienne… pour 18 enseignes bancaires différentes !

Pour aller « conquérir » son financement, Robin n’a pas hésité à avaler les kilomètres. Brive et sa région ; Bordeaux, Limoges.

Pour mettre toutes les chances de son côté, il a fait le choix de démarcher des enseignes différentes.

Les grandes enseignes : la Banque Postale, LCL, Société Générale, Crédit Agricole, Banque Populaire…

Les moins connues : Banque Palatine, Caïxa Geral de Depositos, Monte Paschi

                                                               Secteur Géographique démarché

Certains d’entre vous vont prendre Robin pour un Fou, ou au contraire pour un Exemple à suivre ! Certains vont dire que si les banques ne l’ont pas suivi, c’est qu’il y avait une raison bien valable… et que son profil, son projet, sa volonté de « grossir » en immobilier sont trop risqués.

Pourtant 1 banque, la 18^ème banque, a choisi de suivre Robin, le CIC pour ne pas la nommer. Je dirai qu’il a eu entièrement raison de se battre pour cet investissement locatif qui allait le faire passer à un niveau supérieur.

Résultat :  1 immeuble de 12 appartements qui lui rapporte + de 2 000€/mois de cash-flow, avec un potentiel d’évolution des loyers après rénovation lors de changement de locataire de, tenez-vous bien, 100€/appartement ! Soit 1 200€ de cash-flow supplémentaire. ( les loyers actuels sont assez bas, avec le profil de locataires qui va avec…)

Bien sûr, cela se fera progressivement lors du turn-over naturel des locataires. Robin devra injecter entre 10 et 12 000€ de travaux de rénovation par appartement. Il choisit volontairement de rénover les appartements selon des standards de qualité assez élevés, qui justifient la hausse des loyers par la suite. Comme je l’ai fait pour mon petit immeuble de rapport, une belle rénovation, une déco soignée attire des profils de locataire assez sympa, laisse l’embarras du choix au propriétaire bailleur, et améliore le rendement de l’investissement.

En plus, le CIC a consenti à racheter ses anciens prêts immobiliers, ce qui permet à Robin d’économiser 150€/mois. Un vrai deal gagnant !

Exemple d’appartement rénové par Robin et son équipe d’artisans

Après travaux

Après travaux

Après travaux

Après travaux

Le passage d’un cap !

Robin n’a pas eu de mal à se faire financer ses deux 1ers immeubles à la Banque Postale. Ironiquement, la Banque Postale est souvent considérée comme la banque des « bons pères de famille » et a plutôt du mal à ouvrir les vannes du crédit immobilier. Elle a pourtant suivi Robin par 2 fois avec un prêt à 110% sans apport.

Un petit loupé en 2015

Pour l’anecdote, Robin avait fait une offre sur un immeuble de 2 F3 avec garage et parking en 2015. Il s’agissait d’une vente « en sous-marin » réalisée par un Tribunal de Grande Instance pour le compte d’une personne sous tutelle. Le prix de vente avait été fixé ( sous-évalué ! ) à 50 000€ par un agent immobilier mandaté par le Tribunal, et connaissance de Romain.

Le prix était largement sous-évalué, et le potentiel de plus-value directement était assez important. Robin s’est positionné dessus et est parti en chasse d’un financement. Une des erreurs a été de démarcher seulement 2 banques, qui n’ont finalement pas accepté de suivre Robin sur un petit investissement qui semblait facile. Erreur = manque d’acharnement.

2017, une nouvelle année placée sous le signe de l’investissement locatif

Après avoir galéré et trouvé un financement de 345 000€ pour son dernier bien, Robin repart à l’attaque en janvier 2017 sur un lot de 3 locaux commerciaux sur l’emplacement Numéro 1 de sa ville. Étonnement, il fait une offre au prix affiché, et réussi FACILEMENT à se faire prêter 225 000€ par le CIC à nouveau. La seule contrepartie a été de nantir les frais de notaire ( 15 000€ ) sur une assurance-vie en fond Euros le temps de leur amortissement. Robin me confie avoir passé un cap après ces 2 derniers achats.

2017 s’annonce encore une belle année car ces locaux vont générer 750€ de cash-flow supplémentaires sur un emplacement stratégique ! Cela permet en plus à Robin de diversifier ses investissements en achetant du commercial. Bonne stratégie.

Quelles leçons tirer de l’expérience de Robin ?

• Même si vous n’avez pas un profil qui ne rentre pas dans les bonnes cases, il est possible de se lancer dans l’investissement locatif ( sauf surendettement, chômage subi depuis de longues années…)

• Certaines banques se concentrent plus sur l’Homme qu’elles ont devant elles que sur son taux d’endettement. En maîtrisant tous les aspects de l’investissement et de votre projet, en montrant votre capacité à générer de l’argent grâce à l’immobilier, en étant « carré » dans la présentation du projet, vous allez mettre toutes les chances de votre côté.

• Être déterminé, acharné augmente grandement la probabilité de réussir, de gagner de l’argent. Et ça marche dans tous les domaines de la vie. Si vous portez un projet auquel vous croyez, ne lâchez rien !

Le dernier mot de Robin si vous voulez vous lancer dans l’aventure

« Tout le monde peut le faire. Mais il faut avant tout avoir l’affinité avec l’investissement immobilier. Il faut prendre du plaisir. C’est vraiment ce qu’il y a de plus important pour tenir dans la durée. Si investir est une contrainte, cela risque de poser problème à un moment donné, et vous allez abandonner rapidement. Ce qu’il y a de génial, c’est de pouvoir se projeter, choisir la décoration, les agencements, se créer un patrimoine.

Il y a quelque chose de cool avec l’immobilier, c’est que les perspectives d’évolution ne dépendent pas d’un diplôme ou de capacités intellectuelles hors normes. Pas comme le monde de l’entreprise où c’est un peu plus compliqué ! »

Personnellement, je valide entièrement ce dernier mot de Robin.

Je remercie Robin d’avoir partagé son expérience vraiment intéressante. Vous pouvez le retrouver sur son compte Facebook « Robin Eldin » ouvert spécialement pour discuter investissement immobilier. Vous pouvez également poser vos questions ici dans les commentaires.