Il y avait quelques temps que je n’avais pas pris la plume pour écrire un article. Plutôt en mode vidéo depuis quelques mois….
Aujourd’hui, j’aborde un truc qui m’agace un peu. Oui, certaines petites choses chez les autres m’hérissent un peu les poils !
C’est le côté “je fais comme tout le monde”.
Et même dans l’immobilier locatif on retrouve ce foutu phénomène de mode.
Ok. Chacun est libre de faire ce qu’il veut. J’en conviens. Et je ne suis pas là pour dicter tes choix.
Mais je pousse la réflexion un peu plus loin. Et cet article surtout pour t’inciter, TOI cher investisseur, à pousser ta propre réflexion au-delà de toute cette inondation d’informations que tu peux ingurgiter sur le net, les blogs, et sur la fameuse Encyclopédie Suprême du Savoir qu’est Facebook : pourquoi vouloir faire comme tout le monde dans un domaine où chaque situation personnelle est UNIQUE ? Donc où toutes les décisions que tu dois prendre sont propres à toi. Et UNIQUEMENT à TOI….
Donc réfléchi et ne suit pas ce que fait la majorité des investisseurs. Cela concerne particulièrement le phénomène des SCI à l’IS.
On entend ci et là que c’est le remède anti-fiscalité par excellence. Le vrai Antirides miracle de l’immobilier pour une fiscalité plus lisse…
Entendant ces bruits de couloir, beaucoup d’investisseurs se lancent dans l’aventure SCI sans avoir tous les tenants et aboutissants de cette structure juridique.
Les 1ers pas d’un investisseur immobilier se réalisent bien souvent par 1 achat en direct
C’est à dire En nom propre. Rien de bien méchant. Tu trouves un bien intéressant. Tu fais 1 offre et une négo. Et tu l’achètes. Du moins c’est ce que fait l’investisseur qui veut se tester et ne pas se prendre la tête.
Après tu as celui ( peut-être toi qui lis ces lignes ) qui veut surtout ne pas se planter dans ses décisions stratégiques d’investissement et de structuration. Et là, il pousse sa réflexion au-delà de l’achat en nom propre. C’est à dire via une structure.
Il n’y a pas de bonne ou mauvaise réponse. Certains ont bâti des empires alors qu’ils ont acheté en nom propre. D’autres par des structures à l’IS…
J’ai observé beaucoup de débats autour des façons “organisées” d’acheter et d’investir dans l’immobilier. Et je vois souvent de beaux ramassis de c*nn&r..s en tous genres à propos de l’utilisation de la SCI à l’IS. Peut-être que certains pensent bomber le torse lors de soirées mondaines en disant “je possède 1 SCI à l’IS….!”. Je ne sais pas.
Bref.
Lors des différentes rencontres que j’ai organisées, lors de séminaires ou de discussions, certains débutants ou moins débutants qui veulent étendre leur capital “Pierre locative” pensent instantanément à la SCI à l’IS, la société civile immobilière à l’impôt sur les sociétés. Apparemment c’est le modèle idéal pour développer son parc immo tout en maîtrisant la fiscalité de ses revenus fonciers, et perso du coup.
Vu la récurrence de ce discours, on pourrait croire que c’est 1 véritable phénomène de mode. Tels des ados en train de baver devant le dernier modèle d’iPhone….
La SCI, un outil de gestion du patrimoine d’un investisseur
Allez, on va poser le cadre : la SCI n’est qu’un outil de gestion de patrimoine d’un investisseur avant tout. Et je dis bien avant tout !
C’est vrai que le 1er truc qui sort à la bouche et à l’esprit de pas mal, c’est l’avantage fiscal que peut procurer une SCI ( à l’IS ).
Surtout il ne faut oublier que l’abus de droit est répréhensible par notre ami le législateur. Et qu’utiliser une SCI avec un unique but d’optimisation fiscale peut ramener gentiment à la case “grosse fessée” punitive….
Je te rassure, le simple fait de n’investir que via une ou des SCI à l’IS n’est pas répréhensible. C’est surtout l’utilisation de SCI via un système de Holding et de montages fiscaux exotiques dont même Nicolas SARKOZY s’y perdrait, qui est répréhensible par l’administration fiscale.
Pour faire simple, la société civile immobilière est une forme juridique qui permet d’acquérir un patrimoine immobilier, d’en assurer la gestion et la transmission. Un des avantages est pouvoir modéliser une structure à ton image et qui colle à tes objectifs patrimoniaux et familiaux.
Le principe général est simple : tu crées 1 entité ( personne morale ) avec un associé ( ton conjoint ou un parent par exemple ). Donc 1 SCI. Et la SCI achète des biens locatifs en votre nom.
La SCI pour éviter l’indivision
J’ai abordé ce point sur le blog. Notamment pour un achat en couple ou un investissement à plusieurs. La SCI se révèle vraiment intéressante.
L’indivision peut être dangereuse dans certaines situations. Surtout en cas de mésentente entre les indivisaires.
Tu as certainement déjà entendu le diction « Nul n’est censé demeurer dans l’indivision ».
Voici un exemple simplifié pour t’illustrer ce dicton.
Demain Toi et ta compagne achetez un immeuble en indivision. C’est à dire sans aucune structure. Après-demain Madame ne veut plus continuer l’aventure. Toi si.
Légalement, Madame peut t’obliger de procéder à la vente de l’immeuble en question.
Donc soit l’immeuble est vendu à un tiers. Soit tu rachètes les parts de Madame.
Parce que nul n’est censé rester dans l’indivision…
L’indivision est donc un risque potentiel. Et même si toi et ta compagne, c’est encore tout feu tout flamme….
La SCI va pouvoir poser un cadre juridique flexible et totalement personnalisable à tes souhaits, à tes objectifs, à ta situation familiale, etc.
Imagine un outil que tu peux paramétrer comme tu l’entends.
En tant qu’investisseur, c’est le top.
Elle te permet de fixer un cadre dans la relation entre investisseurs.
Tu peux fixer des règles précises de :
– qui est gérant
– qui détient la majorité ( ou l’équité ) des droits de vote, de décision
– qui peut ou ne peut rentrer dans la SCI ultérieurement
– comment seront réparti les bénéfices
-…..
Fiscalité personnelle élevée = SCI à l’IS ?
Voilà la raccourci fréquemment présenté…
D’un côté ce n’est pas faux.
Surtout si tu te trouves dans les TMI ( Tranche Marginale d’Imposition ) de 30, 41 ou 45%, ça peut se comprendre…! Concrètement, cela signifie que chaque euros gagné au delà des seuils de ces tranches sera taxé à 30, 41 ou 45%. Et ça, sans compter la cerise sur le gâteau, la CGS/CRDS et autres suppléments du chef s’élevant à 17.2%. Bref, quasi 50% d’impôts MINIMUM que tu rends gracieusement à notre mère Patrie si tu ne trouve pas un artifice légal pour défiscaliser ou encapsuler ces nouveaux revenus générés. D’où le vif intérêt de la SCI à l’IS.
L’un des grands avantages de réaliser un investissement immobilier via une SCI à l’IS, c’est donc de pouvoir “isoler” les revenus locatifs au sein de la SCI à l’IS. Donc aucun impact sur la fiscalité personnelle. Du moins tant que les associés de la SCI ne se versent aucun dividende. Même si le bien acheté via la SCI génère x milliers d’euros de loyers, aucun impôts sur le revenu supplémentaire !
Je ne vais pas rentrer plus loin dans le vif du sujet et dans les abîmes de la SCI histoire de ne pas perdre les jeunes néophytes. Ce n’est pas le but du sujet aujourd’hui. Pour ça, je te mets l’accès au guide hyper complet de la SCI à l’IS avec son simulateur afin de pouvoir choisir en toute connaissance de cause et ne plus faire d’erreurs qui peuvent te coûter plusieurs ( dizaine de ) milliers d’euros en imposition…..
SCI à l’IS. De jolis avantages. De gros inconvénients…
Bah, oui. Ça serait trop facile.
Les meilleures crèmes Antirides coûtent forcément un bras à un moment !
Même si tu es séduit par la stabilité de l’imposition de la SCI à l’IS.
Même si tu es conscient que ton imposition sera plus faible pendant la durée de détention du bien.
Il y a toujours un prix à payer.
Et pour la SCI à l’IS, c’est au moment de la sortie du bien de la SCI que ça se passe. Lors de la revente d’un immeuble d’une SCI à l’IS, l’impôt sur plus-value payé sera très important. En effet, comptablement, la SCI à l’IS entraîne un amortissement du bien immobilier. Donc une valeur nette comptable de ce bien qui diminue avec le temps ( même si au final, le bien vaut toujours le même prix sur le marché immobilier ).
Or l’impôt sur la plus-value est calculé comme étant la différence entre :
PRIX DE CESSION – VNC ( Valeur Nette Comptable )
On comprend vite que plus la VNC baisse, plus le montant de l’impôt sur la plus-value va piquer….
Si tu as un peu suivi mon parcours, j’ai acquis mon 2eme immeuble de rapport via une SCI à…. l’IR ( impôt sur le revenu ). Et oui.
A l’IR.
Et ça en étonne à chaque plus d’un qui ne comprend que je ne fasse pas comme tout le monde.
Pourquoi est ce que j’ai créé une SCI à l’IR qui ne m’apporte pas “l’avantage fiscal” qu’apporte la SCI à l’IS ?
Et bien pour rappel, je ne suis pas loin du SMIC en revenus salariés….
Et on a vu juste au dessus que la SCI à l’IS était plutôt réservée aux classes moyennes et élitistes ( pour reprendre un ton plus politique ).
Donc le but immédiat n’est pas l’optimisation fiscale. Quoique cette SCI à l’IR sera facilement transformable en SCI à l’IS dans l’avenir si je fais de nouvelles acquisitions via cette SCI. Et que les revenus locatifs de cette SCI venaient à exploser. Par conséquent la fiscalité de mes revenus fonciers également…
Et l’autre point, pour reprendre le but primaire d’une SCI, cela me permet d’investir en couple en toute sérénité. Puisque tout est calé dès le départ dans les statuts de la SCI.
L’idéal pour aller plus loin, c’est de potasser le sujet.
- Est-ce que la SCI est adaptée pour toi ?
- Est-ce que le bien que tu as vu est fait pour l’IS ?
- Est-ce que tu dois mettre plusieurs biens dans 1 seule SCI ?
- Quel rendement minimum pour une SCI à l’IS ?
- ……
Ce guide est ton futur véritable Plan de Route de l’investisseur intelligent et réfléchi.
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Aies la maîtrise des éléments.
Et même si tu peux totalement déléguer cette partie Étude fiscale et Conseil fiscal à un vrai Pro, je te conseille PLUS QUE TOUT d’apprendre et de comprendre.
La raison est simple. Tous les experts-comptables, ou même fiscalistes ne sont pas SPÉCIALISTES de la FISCALITÉ IMMOBILIÈRE….
Et connaître de quoi il en retourne te permettra de jauger les vraies compétences des spécialistes que tu vas consulter.
Dans l’investissement locatif ( et dans bien d’autres domaines ), il ne faut jamais faire confiance aveugle. C’est mon avis perso. La confiance n’exclut pas le contrôle comme on dit.
A bon entendeur……
j’ai 2 SCI à l’ IR car tranche d’impôt basse pour le moment mais je réfléchis à une 3 ème SCI à l’ IR + 1 holding (voir les avantages) ou 1 SCI à l’ IS. On verra la suite des investissements.
Merci pour ton retour.
Tu as donc commencer à investir directement avec des SCI.
Qu’est-ce qui t’as amené vers ce choix ? Un peu comme moi ?
Salut Bruno,
J’etais parti pour une holding et sci a l’is pour les 2 immeubles que je suis en train d’acquerir, pourtant je ne suis pas imposable, oui mais… dans 20 ans mes trois enfants voleront de leur propres ailes, donc 2 parts fiscales de moins et mes credits remboursés plus surement des nouveaux achats donc en sci a l’ir c’est le coup de bazooka, même avec des travaux. J’ai vu mon avocat fiscal ce jour qui dans ma situation me conseille holding + sarl et non sci à l’is. Comme tu dis quand on est malade on va voir le medecin. On m’avait conseillé de trouver un bon avocat fiscaliste. Je vous conseille d’en faire de même c’est plus cher qu’un livre mais cela vaut le coup selon moi.
A + Bruno.
Salut Manu.
Excellent choix que de consulter un spécialiste. Perso, c’est que j’ai fait également.
Rien ne remplace l’assistance avisée d’un mec qui a fait 8 ans d’études postbac sur la thématique fiscale…
Sinon bien joué les 2 immeubles ! 2 acquisitions en parallèle ?
Oui, Bruno, j’ai profite de la semaine à trous du mois de mai. Pendant que les gens faisaient le pont j’ai fait 2 achats ! 2 immeubles en 6 jours soit 9 apts de plus dans mon portefeuille ! Le 1er 17% de renta dans une petite ville de 3600 habitants avec 3 apts et 2 garages, dont 1 tres grand et le second 12% dans une ville de 80000 habitants pour 6 apts. J’ai eu la chance de le visiter en premier, alors qu’un autre acheteur etait pret à l’acheter sans le visiter ! Je me suis même permis de faire une offre 10 000 euros en dessous et c’est passé ! Voila donc 13 apts en 18 mois soit 14 au total + la rp. Je pense que pour 2018 c’est bon… et apres viendra 2019 ! En tout cas l’avocat fiscaliste qui voit defiler des investisseurs à longueur d’annee etait scotché par les rentas que je lui ai présentées ! Bons investissements à tous !
Salut Bruno, j’espère que tu vas bien 🙂 super article ! Ton expérience personnelle est intéressante ! Bise
Salut Claire,
Ça va bien merci.
Bise à toi aussi.
Hey top article c’est vrai qu’on a parfois à se laisser rattraper par le système ! Nous 2 sci à l’IS la première pour investir en couple a l’IS car il y a sur le mm idr du nu et du meublé et c’est un bien a faible turnover que l’on souhaite conserver, et la deuxième on investit avec de nouveaux associés et c’est de la moyenne durée donc meublé.., cela nous permettra ds le futur si on souhaite se séparer de se racheter les parts. On investit quand même en nom propre pour pouvoir arbitrer et récupérer le cash ensuite mais chacun de son côté si jamais un jour il devait y avoir un problème ça sera plus simple pour tout le monde !
Merci Julien !
Effectivement dans ces situations les SCI à l’IS se prêtent bien. Objectif de gestion des biens facilitée avant tout… Et activité soumise au BIC des meublés….
Merci pour ton retour.
Bonjour Bruno,
J’ai préféré commencer par le déficit foncier et y aller « doucement ». J’ai acheté un petit immeuble générant un revenu foncier relativement faible. Pour le moment, je reporte le déficit et le jour où je constaterai un bénéfice foncier, l’imposition restera supportable.
Je me pose néanmoins la question d’acquérir mon prochain immeuble avec une SCI à l’IS pour palier à ce retour de bâton qui finira bien par arriver… Cependant, cela complexifie le financement et augmente les frais (notamment création et comptabilité).
Solution alternative pour moi : acheter en propre, faire des travaux qui permettent de revaloriser le bien immobilier plus que le montant des travaux eux-mêmes et revendre avant le cash-squeeze.
Merci pour tes articles et réflexions de qualité !
Cyril
Bonjour Cyril.
Merci pour ton commentaire !
Et avec plaisir pour l’invitation à la réflexion. C’est fait pour….
La solution SCI à l’IS effectivement ne sera pas adaptée dans le cas d’un petit immeuble générant peu de revenus. A moins d’en acquérir plusieurs via cette SCI, auquel cas ça peut être justifié.
Moi-même mes 1eres acquisitions sont en nom propre, ou SCI à l’IR ( avec l’optique de basculer à l’IS uniquement si le besoin s’en faisait ressentir ).
Et pour l’avenir, je ferai le choix de la SCI ou pas selon les caractéristiques des opportunités qui se présentent…..
Bruno.
Bonjour Bruno,
Personnellement j’hésite encore quant à la création de la structure.
D’après des simulations que j’ai faites il n’est pas évident de dégager du cash immédiatement quand on a u’e sci à l’is à cause notamment de l’amortissement qui est intéressant pour ne pas payer d’is mais qui en contrepartie donne u’ résultat comptable misérable alors que la trésorerie elle, augmente. C’est assez frustrant de voir une trésorerie qui augmente de plusieurs milliers d’euros tous les ans et de ne pas pouvoir sortir des dividendes à cause du bilan comptable.
Pour l’indépendance financière je ne vois donc pas comment c’est possible en sci à l’ is du coup…
Salut Guillaume.
Effectivement c’est l’un des “inconvénients” de la SCI à l’IS. Le déficit “comptable” ne permet pas de se rémunérer. D’ailleurs, la double imposition n’incite pas forcément, du moins au départ d’une carrière d’investisseur, à se verser des dividendes…
Comme tu le dis, c’est frustrant.
Pour une rémunération immédiate, la SCI à l’IS n’est pas appropriée à mon sens. Notamment quand elle contient des biens locatifs avec (gros) travaux, etc !
Salut Bruno, merci pour ta réponse.
En fait si le rendement est bon (9/10 %) et que l’amortissement se fait sur 40 voire 50 ans, on peut quand-même se dégager des dividendes en principe (sauf les 2 premières années avec l’amortissement des frais de notaire !).
L’amortissement est-il obligatoire ? Sans amortissement on « perd » 15% (avant 38k de bénéfice) du prix d’achat mais pour en gagner 33 à la revente, ça me semble plutôt intéressant.
Etant dans la TMI 30% je crois que dans mon cas la SCI à l’IS est la meilleure solution car elle permet d’enchainer les achats sans forcément se payer immédiatement.
On ne paye les impôts qu’à la fin, si vente, donc avec du cash !
A l’IR on paye 47% d’impôts sur des sous qu’on n’a pas (comme le capital remboursé), rien que ça, ça donne une note salée et plombe le cash flow net.