Si vous vous intéressez à l’investissement locatif, à la création de revenus complémentaires, vous entendez souvent parler de cash-flow positif, cash-flow négatif. Le cash-flow ( sous-entendu positif ) est un des moyens de s’enrichir dans l’immobilier. Ma stratégie d’investissement et d’enrichissement est entièrement basée dessus pour le moment.
Je ne compte pas sur la plus-value, sur la hausse des prix de l’immobilier pour m’enrichir. Ça sera la cerise sur le gâteau si la valeur de mes biens locatifs venait à flamber…. Mais je ne mise pas dessus !
C’est quoi exactement le Cash-flow ?
Pour faire simple, c’est le flux de trésorerie généré par votre investissement immobilier. En gros, la somme d’argent qu’il vous reste sur votre compte une fois que vous avez payé toutes les charges ( emprunt + dépenses courantes ). Il est calculé mensuellement et annuellement. Le cashflow est :
- soit négatif, vous perdez de l’argent.
- soit positif, vous gagnez de l’argent.
- soit nul, c’est l’autofinancement.
Mon 1er investissement immobilier ( immeuble de rapport 72 000€ environ tous frais compris ) dégage un cash-flow net positif de 245€/mois.
Attention : de nombreux investisseurs se retrouvent en cash-flow négatif. Les loyers de leurs biens locatifs ne couvrent même pas l’emprunt bancaire ! Totalement à éviter. Quand vous investissez, c’est pour vous enrichir, pas pour acheter une dette. Dans 20 ans le prêt sera effectivement remboursé, mais pendant 20 ans vous allez traîner un boulet et devoir faire un effort qui va vous plomber vos finances…
Mes problématiques, sûrement les vôtres aussi !
- Comment faire grossir ses actifs ( ce qui rapporte de l’argent chaque mois ) avec des faibles revenus ?
- Comment faciliter l’obtention de futurs prêts immobiliers lorsqu’on gagne le SMIC ou un peu plus ?
Ces problématiques concernent beaucoup de personnes qui débutent dans la vie, dans l’investissement immobilier. Si vous êtes comme moi et que vous gagnez difficilement votre vie ( pour rappel, moi et ma femme gagnions 1 300€/mois chacun lors de notre 1er achat d’immeuble de rapport ), il n’est pas facile de se projeter et d’établir une stratégie gagnante pour se créer un patrimoine immobilier rentable.
Peu importe le support ou le type d’investissement que vous allez utiliser. Les immeubles de rapport sont un des meilleurs supports d’investissement pour se créer une rente immédiate. Vous pourrez également partir sur de la colocation, de la location saisonnière, de la division qui amènent des rendements et des résultats assez exceptionnels…
Si vous partez de Zéro, il va falloir générer du Cash, du « gros argent » pour décupler vos revenus IMMÉDIATEMENT !
Dégager un excédent de trésorerie est indispensable.
L’intérêt du Cash-flow positif
Même si on part sur une base de 1 500€/mois de revenus salariés, posséder un bien locatif qui s’autofinance n’est pas suffisant à mon goût, si vous souhaitez devenir financièrement indépendant. Ok, vous pourrez peut-être réaliser 2 ou 3 achats d’appartements ou d’immeubles, mais les banques vont vite vous bloquer et fermer les vannes du crédit ! Votre investissement locatif doit absolument générer un cash-flow positif pour pouvoir augmenter votre patrimoine et multiplier les opérations. Si vous êtes sur un projet d’achat, faites bien vos calculs. Vous pouvez utiliser ce simulateur assez complet pour vous aider. Je parlais au début de l’article de cash-flow mensuel et cash-flow annuel.
Pourquoi cette distinction ?
Vous pouvez très bien avoir un cashflow mensuel positif. Nickel, vous avez bien fait votre job d’investisseur. Mais surprise, votre cashflow annuel se retrouve dans le rouge parce que….fiscalité mal étudiée au départ ! Il est facile de cramer le surplus d’argent créé. Vous devez examiner l’impact qu’aura la fiscalité sur votre cashflow final.
Le 2ème point, c’est la possibilité de se créer un fond de sécurité grâce au cash-flow positif de vos investissements. Comme je le préconise dans cet article, il est primordial d’avoir une réserve de cash afin de faire face aux éventuels imprévus, réparations ou vacances locatives. Dans mon cas, mon investissement me permet de mettre plus d’argent de côté qu’avant. C’est véritablement le jour et la nuit…
Avant ce 1er investissement, je percevais 150€ d’intérêts par an.
A titre d’exemple, mon 1er immeuble de rapport :
- Cash-flow mensuel net = 245€/mois
- Cash-flow annuel net= 2 940€/an
Mon 1er investissement me rapporte 2 940€ de cash-flow net par an ( en plus du capital amorti…). Il me faudrait quasi 20 ans de LDD ou livret à 0.75% d’intérêts ( un peu comme 90% des français font…) pour réussir à égaler 1 an de cash-flow de mon 1er immeuble de rapport. 🙄
2 940€ en cash-flow annuel pour un investissement de 72 000€ sans apport… ! Imaginez si vous dupliquez 3-4 fois ce type de « petit » investissement. Vous pouvez vite gagner un SMIC net en revenus passifs. Sans compter que le but est de monter en puissance lors des futurs investissements. C’est tout à fait réalisable, et même assez commun. Quelques-uns des amis investisseurs dépassent ce stade ( bon, on est pas parti du même niveau de salaire )
Avec le cash-flow cumulé, je pourrai rembourser ce 1er immeuble en 11 ans, alors que j’ai emprunté sur 20 ans. Cela peut être une des stratégies pour devenir rentier immobilier à moyen terme. C’est génial de multiplier les opérations, mais pensez que cela entraine une multiplication des emprunts bancaires. Se désendetter de temps en temps s’avère judicieux, pour garder une certaine maîtrise du risque et pour pouvoir emprunter plus par la suite.
Après, c’est du cas par cas. Nous n’avons pas tous les mêmes objectifs.
Quelques questions à se poser
- Que faire du cash-flow ?
- Ai-je besoin du cash-flow pour vivre maintenant, ou dans 5 ans ?
- Suis-je capable d’assumer les futurs travaux avec le cash-flow dégagé ?
- Le cash-flow généré va-t-il me faciliter l’obtention de futurs prêts immo ?
- …
Vous aurez compris que le cash-flow est essentiel pour gagner votre liberté financière grâce à l’investissement immobilier, pour parer à d’éventuels impératifs ou absorber une fiscalité qui peut changer très rapidement. Il existe plusieurs manières de dégager et d’optimiser le cash-flow d’une opération locative. Suivez le blog, j’en parlerai très vite…
Et vous, quelle est votre stratégie ? Recherche de cash-flow ? Recherche de la plus-value ? Réagissez juste en dessous dans les commentaires.
Bonjour, une petite question :
Sur 2940€/an de cash flow, le montant de l’impôts était de combien ?
Merci d’avance.
0 € pendant 4-5 ans vu mon TMI, le déficit foncier créé, le Borloo Ancien, les charges déductibles…
Après ça sera à réévaluer suivant l’augmentation ou pas de mes revenus !
Pour le Borloo ancien, tu dois être conventionné non ? Ce qui fait que les loyers sont plafonnés et en contre partie tu as un abattement fiscal, c’est bien ça ?
Exactement. Désormais le Borloo Ancien est remplacé par la loi Cosse Ancien.
Bonjour,
Quelle est la taille des villes où on peut trouver des immeubles avec une cette rentabilité ? Je vis à Rennes et c’est impossible d’avoir ce cash flow sur un immeuble.
Bonjour Olivier.
Ça va de du village de quelques centaines d’habitants jusqu’aux moyennes villes ( j’ai vu des opportunités dans des villes de 50 000 ou 75 000 habitants) donc ça laisse pas mal de possibilités….
bonjour Bruno.. effectivement l’investissement dans un immeuble de rapport semble la formule magique ..surtout avec un cashflow positif évidemment mais je pense que les calculs minorent les frais inhérent à la propriété exclusive d’un immeuble ..quid du ravalement, quid de la charpente, de la plomberie des parties communes .. quand les gros frais d’entretiens vont arriver . qui va payer ?
merci pour ta réponse
Bonjour Pierre Philippe.
Oui, bonne intervention. Tu soulèves la gestion du Cash-flow. C’est bien beau de générer de la trésorerie chaque mois, mais si c’est pour la dépenser et se retrouver sans fonds face aux futures réparations, c’est un très mauvais calcul !
L’immeuble de rapport n’est pas ” la formule magique “. C’est juste le support d’investissement qui me correspond, qui a ses avantages ET ses inconvénients, dont celui de se manger toutes les dépenses d’entretien, d’amélioration.
Perso, le cash-flow que je génère est mis de côté sur un compte séparé ” spécial investissement “. Je n’y touche pas et servira justement pour entretenir mes immeubles, servir d’éventuel apport…
Bonjour Bruno !
Merci pour vos conseils. Juste savoir pour un débutant qui touche 1300€/mois célibataire peut il avoir un immeuble de rapport comme 1er investissement ? Si oui peux-tu me proposer une ville oú un village oú on peut avoir un immeuble de rapport à petit prix ? Merci d’avance et bon continuation.
Bonjour Angoua.
C’est tout à fait possible. À condition d’avoir un profil emprunteur séduisant ( pas de crédit conso et endettement excessif, un peu d’épargne de côté). Consulte déjà ton banquier pour avoir un 1er avis.
Concernant les villes je ne peux pas te conseiller. C’est à toi de prospecter ton secteur pour prendre la température….Et changer de secteur s’il le faut.
Bonjours
J’aurais aimé savoir sous quel régime est le plus idéal d’investir? Sci a l’is, holding?
Salut Sébastien.
C’est une question qui revient souvent car pas facile de s’y retrouver et de comprendre quel est le statut / régime idéal pour investir !
Il n’y a pas de statut idéal ” universel “. C’est à dire que le choix est propre à chacun et va dépendre de ta situation personnelle, familiale, financière, fiscale, de tes objectifs en terme de revenus immédiats ou non grâce à l’immobilier, de tes objectifs en terme de stratégie d’investissement ( meublé, achat revente, location nue, ….).
Pose-toi déjà ces questions, fais un état des lieux de ta situation, de tes objectifs. Après consulte un spécialiste ( avocat fiscaliste ou expert-comptable )
Merci de ta réponse
Mes objectifs serait de pouvoir faire en premier temps des compléments de revenu en location nue, puis monté en puissance bien sur
Mais je sais pas si c’est possible de sortir un revenu d’une sci sans ce faire ( démonter) excuser moi dû terme par l’état 🙂 ?!